進入2019年沒幾天，就又有城市傳來放松樓市調(diào)控的消息。據(jù)悉，山東省青島市高新區(qū)已于2019年1月1日起暫停執(zhí)行《青島市高新區(qū)商品房公證搖號售房規(guī)則》。自去年年底以來，已有多個城市松綁了樓市調(diào)控政策。

放松樓市調(diào)控，無疑引發(fā)購房者對于房價上漲的擔憂。目前房價已經(jīng)處于高位，購房者的觀望情緒濃厚，成交量下滑。因此，一些城市為了維持交易量，對當?shù)氐臉鞘姓{(diào)控政策進行調(diào)整。放松樓市調(diào)控，也從一個側(cè)面反映了房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入調(diào)整期。

樓市進入調(diào)整期，那些還未買房的購房者更為關(guān)注未來房價走勢。今年，影響房地產(chǎn)市場以及房價走勢的因素有所變化，下面我們逐一來分析一下。

因素一：樓市調(diào)控

說到底，國內(nèi)房地產(chǎn)市場依然是政策市，受樓市調(diào)控政策影響明顯。雖然已經(jīng)有一些城市開始放松調(diào)控，但是整個房地產(chǎn)市場的主流聲音依然是“房住不炒”，不少機構(gòu)及業(yè)內(nèi)人士均表示，限購限貸等政策不會大面積取消。

雖然目前看確實如此，但是隨著時間的推移，樓市調(diào)控是否全面放開，還不好說。一旦取消，房地產(chǎn)市場勢必反彈，房價也會再次進入上漲通道。

因素二：金融政策

昨天，央行宣布降準，將釋放1.5萬億資金。雖然此次降準以及相關(guān)操作是為了增加小微企業(yè)、民營企業(yè)等實體經(jīng)濟貸款資金來源，但是或多或少會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。

2018年，各大銀行紛紛上調(diào)首套房以及二套房的房貸利率，但總體來看，房貸利率依然處于較低水平，這主要是因為基準利率處于歷史低位。目前，五年期以及以上貸款基準利率為4.9%，為歷史最低值。而隨著降準，國內(nèi)房貸利率政策將進一步寬松，各大銀行的首套房以及二手房的房貸利率水平有望進一步下調(diào)，購房者的購房成本將有所降低。

2019年，是繼續(xù)維持低利率水平，還是會加息，也將直接影響樓市走勢。

因素三：棚改貨幣化補償

自2016年以來，國內(nèi)房價，尤其是三四線城市的房價之所以會迎來大幅上漲，棚改貨幣化補償是重要原因。筆者也曾分析過棚改貨幣化補償對于房地產(chǎn)市場的影響。

簡單來說，棚改貨幣化安置比例高，會創(chuàng)造大量的購房需求，在去庫存的同時，也帶動了當?shù)胤績r的上漲。而棚改貨幣化安置比例降低，采取實物安置的方法，將降低購房需求，從而起到平抑房價的作用。

2018年開始，全國棚改進入新的三年計劃，已經(jīng)有很多省市明確提出要降低棚改貨幣化安置比例，而棚改政策調(diào)整導致供給端也出現(xiàn)下滑，因此部分三四線城市的房價將會有所回落。據(jù)專家分析，山東菏澤之所以要取消限售政策，就是因為棚改。

總而言之，2019年房地產(chǎn)市場走勢依然受外部因素影響�？偟膩碚f，熱點城市依然處于供小于求的局面，而部分三四線城市則會呈現(xiàn)庫存上漲，去化難的態(tài)勢。在多重因素影響下，2019年房地產(chǎn)市場將會呈現(xiàn)兩極分化。

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