前段時間，一位華中地區(qū)的朋友聯(lián)系小李，說想要在青島的海邊買一套小公寓，一方面作為投資考慮，另一個也作為自己每年旅游的一個落腳點。朋友從小是在內(nèi)陸長大，兒時來過青島后，便對大海有了特殊的感情，非要我給他點購買公寓的建議。

其實不僅是青島，在如今中國的很多城市，樓市限購政策不斷加碼，擋住了很多人買房的通道，當(dāng)住宅無法購買的時候，很多人便把目光放在了公寓上，畢竟公寓屬于商業(yè)產(chǎn)權(quán)不動產(chǎn)，不限購也不限貸，因此，無論是出于投資的考慮，還是日后養(yǎng)老、休閑的考慮，對于很多人來說，公寓都是一個不錯的選擇。

和買住宅一樣，購買公寓其實也是有一定竅門的，畢竟從投資的角度來說，我們每個人還是希望能夠選擇一個投資回報率更高的公寓。畢竟長期居住是不現(xiàn)實的，無論是自行出租還是托管運營，我們都應(yīng)該買一個更有價值的。

今天，小李就教您三步挑選出適合自己且發(fā)展前景可觀的好公寓。

01、 看售價與租金

前段時間公布的各大城市的8月份房價，可以看出，多地的房價依舊呈現(xiàn)出上漲的趨勢。因此，對于當(dāng)前的投資來說，房子、特別是商業(yè)產(chǎn)權(quán)不動產(chǎn)的增值空間是毋庸置疑的！所以我們不應(yīng)該從增值潛力來評判公寓的增值空間，而是應(yīng)該從售價和租金的角度來考慮！

一般情況來說，售價越低、租金越高，就會更快的收回成本并取得收益。但在很多城市，同一個區(qū)域的公寓，通常在房型、配套等方面的條件差不多，房租的差價也不是很很多，因此售價的高低差別就成了我們重點要關(guān)注的問題。如今，很多開發(fā)商對于公寓產(chǎn)品都是有一定的優(yōu)惠力度的，甚至還有類似“以租養(yǎng)貸”的形式，總的來說，低總價就是競爭力。

02、看面積與戶型

從回報率看：公寓越小，回報率越高。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，如今很多公寓的面積也都是越做越大，除了我們通常見到了30-50㎡左右的公寓產(chǎn)品以外，很多開發(fā)商已經(jīng)把公寓做到變態(tài)的70㎡，甚至是80㎡，而且還開發(fā)出了兩室一廳的公寓產(chǎn)品，直逼普通住宅。

但這并不代表，面積越大，回報越高，雖然大戶型必然租金高，但實際上戶型面積與租金并不成正比。當(dāng)公寓的戶型小到一定程度的時候，總價的減少幅度會非常變得緩慢。

另外，大戶型往往意味著空間分割、合租和分租。這會大大降低租客的居住體驗。公寓的租賃主要還是面向經(jīng)濟水平較高的高級白領(lǐng)、企業(yè)高管等，這些人常常更加注重空間的獨立性和私密性，大戶型最終可能導(dǎo)致的就是租住客源的流失。

03、看交通和物業(yè)

交通，尤其是地鐵，已經(jīng)成為公寓投資的一個決定性因素。通勤便利，容易出行，既能進一步擴大該物業(yè)的增值空間，也能吸引到更多的租戶。畢竟公寓產(chǎn)品的主要居住客戶還是集中在白領(lǐng)和年輕人中，對于這一類人來說，上班方便是他們考慮最多的，畢竟誰也不愿意把時間白白浪費在堵車上！

其次，區(qū)位也是很重要的一點，尤其是在一些旅游城市和沿海城市，海邊的公寓，通常更具投資價值，除了日常出租以外，還可以交給專業(yè)的公司進行托管運營，憑借每年地旅游季，也可以讓你獲得很高的回報！

另外，物業(yè)管理也是公 寓投資者必須要在意的問題。公寓受先天條件所限，容積率高，人口密度大。沒有嚴(yán)格的物業(yè)管理，租客必定無法享受到安寧的生活，會給后期的出租帶來很大的影響！

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