一、

我們很少聊關(guān)于房子的事，尤其買(mǎi)房。

因?yàn)橘I(mǎi)房，終究是個(gè)極其嚴(yán)肅的話題，畢竟，土豪太少，一般家庭，這輩子也就買(mǎi)兩套，甚至是一套房子。

買(mǎi)了第一套房，可能用盡了家里前半生的積蓄，再奮斗個(gè)十年或者更長(zhǎng)，就要考慮第二套。

最近這房?jī)r(jià)，這兩年有點(diǎn)高，感覺(jué)，如雨后春筍般的，如芝麻開(kāi)花般的......總之，就是嗷嗷的，起來(lái)了。

很多人感嘆，房?jī)r(jià)漲的太快，工資卻停步不前，真是，鬧心的很��！

房?jī)r(jià)漲，我們就要了解它為什么漲，在這里要給大家說(shuō)明一下，絕非是給房?jī)r(jià)上漲洗地，只是給大家參考下，今后在吃飯聊天感嘆房?jī)r(jià)高的時(shí)候，有點(diǎn)談資或者分析，而不至于跟風(fēng)感嘆。

二、

首先，談?wù)劦貎r(jià)。

這個(gè)地價(jià)，一般稱(chēng)呼為：國(guó)有土地出讓費(fèi)。這個(gè)費(fèi)用，我們往往在一些報(bào)道中看到，誰(shuí)誰(shuí)誰(shuí)，哪家公司競(jìng)拍得到一宗土地，價(jià)格為多少多少百萬(wàn)一畝。這樣的報(bào)道常見(jiàn)，尤其是獲得該區(qū)域內(nèi)所謂“地王”稱(chēng)謂之后，大家往往感嘆：我滴個(gè)媽呀！那這房子以后得多貴？

一般搞建筑的都知道，房子從劃地到建成賣(mài)出，價(jià)格是受多種因素影響。舉個(gè)例子：按照每畝以620萬(wàn)的價(jià)格拍下的土地計(jì)算（現(xiàn)在好地段的土地出讓?zhuān)�每畝6/7百萬(wàn)恐怕拿不下），以建設(shè)高層樓房來(lái)計(jì)算，根據(jù)總建筑面積平均，每平方米價(jià)格差不多要3300元。

然后，住宅的成本費(fèi)用大約為3500元，住宅成本費(fèi)用包括的比較多，有：主體、室外、設(shè)備費(fèi)及報(bào)建費(fèi)用，這些加起來(lái)，可以概括為住宅成本費(fèi)用。

到這里，這里的房子基本上一平米就要到了6800元。

然而，這些并不是全部。

三、

一套房子從建設(shè)到交付，還有財(cái)務(wù)成本啊，管理費(fèi)啊等等。哦哦，還有稅金，按12%吧！里邊有土地契稅和房產(chǎn)稅。

按照如上比例，稅金+財(cái)務(wù)成本+管理費(fèi)，大約又是1700元左右吧。

所以，這套房子的成本，大概就是3300+3500+1700=8500。

當(dāng)然，以上是初步核算。

你以為，如果按照這個(gè)估算的話，你8500就能買(mǎi)到了？

NO,NO,NO！

這只是建設(shè)成本費(fèi)用，建設(shè)者、銷(xiāo)售者，甚至于一些房產(chǎn)中介總要盈利吧！

于是乎，一套房子要開(kāi)盤(pán)了，價(jià)格多少呢？

8500再加上各種盈利環(huán)節(jié)想要的，諸如他們考慮的人力啊，廣告啊等等費(fèi)用，一平米，怎么也得加上個(gè)1000塊吧，這只是按照基本的維護(hù)、銷(xiāo)售等成本來(lái)預(yù)估？

所以，這套房子，最終價(jià)格終于敲定，大約在9500左右，這幾乎就是樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)格了。

當(dāng)然，這個(gè)地段，一定不是市中心核心位置，核心位置，絕對(duì)不止于這個(gè)價(jià)格。

四、

隨著土地的越來(lái)越貴，隨著物料和人工的越來(lái)越貴，一個(gè)地方的房?jī)r(jià)，也就越來(lái)越高。

畢竟，可供開(kāi)發(fā)的建設(shè)土地會(huì)越來(lái)越少，地價(jià)，也會(huì)漲。各種材料，受原材料影響，也會(huì)水漲船高。

但我們的工資呢，雖然會(huì)有提高，但是，相比于房子，那是微乎其微的增長(zhǎng)啊。

尤其，隨著二孩政策的放開(kāi)，很多家庭考慮換大房子。

于是，老舊小區(qū)要拆遷改造，這又提高了開(kāi)發(fā)費(fèi)用，有些改造的新房子，價(jià)格又高出去不少。

五、

一個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格，在最終開(kāi)盤(pán)前，都不能最終確定。

我們之前的估算，也只是粗略的，從大方面宏觀的來(lái)核算。它實(shí)際還有很多微妙的價(jià)格空間。

比如：再回到我們開(kāi)始說(shuō)的，一套房的成本假如到了8500，而如果開(kāi)發(fā)商把周邊學(xué)校、醫(yī)院、公園、商業(yè)區(qū)、道路交通等等等配套都做的十分齊全，能讓人在這里長(zhǎng)久生活十分方便，能夠節(jié)約人生活、工作等等方面的生活成本。那么，開(kāi)發(fā)商肯定將最終定價(jià)定到9500甚至于10000以上，甚至更高。

因?yàn)椋�成本雖然在這了，但配套好，配套建設(shè)也是需要錢(qián)的啊，于是，價(jià)格也就上來(lái)了。

以上只是舉例，不代表小編就認(rèn)可房?jī)r(jià)上漲。

雖然，從拿地到建設(shè)成本，確實(shí)較往年成本大幅的提高了。

六、

我們老百姓買(mǎi)房，應(yīng)該考慮哪些問(wèn)題？

個(gè)人認(rèn)為，以下幾個(gè)方面考慮好，或許能讓你有最合適的選擇。

1、買(mǎi)房是件大事，買(mǎi)房和買(mǎi)商品一樣，一定要選擇誠(chéng)信、實(shí)力的開(kāi)發(fā)商。大品牌有大品牌的優(yōu)勢(shì)，本地房企有本地房企的實(shí)力，但是一定誠(chéng)信優(yōu)先，多檢索各家資料，綜合選擇。

2、開(kāi)發(fā)商沒(méi)問(wèn)題了，就要看房子。房子好，住的才舒心。買(mǎi)房，首選南北通透戶(hù)型，按照咱泰安人的思維，房子一定要方正，選南向無(wú)凹槽，陽(yáng)光滿(mǎn)滿(mǎn)，心情也美麗。在這一點(diǎn)上，首推泰安本地房企，畢竟，本地開(kāi)發(fā)商對(duì)本地人選房住房、生活特點(diǎn)應(yīng)該更了解，建設(shè)方面也更貼近實(shí)際調(diào)研需求。

3、南北通透的房間，有個(gè)細(xì)節(jié)要注意。就是：南向部分最好沒(méi)有廁所和廚房，應(yīng)該把陽(yáng)光留給客廳和臥室，北面部分，再安排廁所和廚房等房間，這樣的搭配，是為最佳。

4、買(mǎi)房，看中了這一處項(xiàng)目，一定要檢查證件是否齊全，取得了預(yù)售許可證的，才有保障。

5、樓盤(pán)正式銷(xiāo)售前，所有認(rèn)籌金，排號(hào)費(fèi)等都不受法律保護(hù)。這些大多是一些炒房者投機(jī)倒把，往往偷雞不成蝕把米，老百姓切勿跟風(fēng)。

6、買(mǎi)房，綜合考慮這個(gè)小區(qū)對(duì)自己生活的便捷程度，如第五部分提到的配套等。只有方便生活、利于出行、優(yōu)質(zhì)教育，才是首選。如果一處房產(chǎn)周邊，要路沒(méi)路，要商場(chǎng)沒(méi)商場(chǎng)，要學(xué)校沒(méi)學(xué)校，那么，買(mǎi)了它到底能干什么呢？所以，看房看內(nèi)景的同時(shí)，要在周邊多看看，考察環(huán)境及配套，住在花園一樣的地方，生活和交通也方便，才是上品！

七、

最后，再多啰嗦幾句。

想買(mǎi)房，就一定要到房管局網(wǎng)站查詢(xún)，你多查查交易數(shù)據(jù)，再看看某個(gè)盤(pán)建了多少房子，就知道，整個(gè)城市房子的交易量到底多少。

可以說(shuō)，一個(gè)城市，尤其是三四線城市，它最不缺的應(yīng)該就是房子。

你看看各種新樓盤(pán)、新社區(qū)，高樓林立，我們不排除一些樓盤(pán)確實(shí)好，賣(mài)的確實(shí)快。

但是，絕大部分，還不會(huì)一夜之間就全部沒(méi)了。

畢竟，不是人人家里有礦��！

買(mǎi)房，請(qǐng)多到樓盤(pán)售樓處轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，多選幾家走走看看，不急不躁，真真正正的了解一下。

最后了，給大家說(shuō)一個(gè)很有意思的現(xiàn)象。

前幾天，約了一個(gè)朋友，是本地某地產(chǎn)公司老總，我問(wèn)他：你這盤(pán)很好啊，賣(mài)的真快，有一次我打車(chē)，聊起房子了，出租車(chē)司機(jī)都說(shuō)，那個(gè)某地產(chǎn)的XX項(xiàng)目，房子開(kāi)盤(pán)就沒(méi)了，我聽(tīng)中介說(shuō)，二手房都炒到10000多了。

某地產(chǎn)公司老總一臉詫異：什么情況？我這盤(pán)沒(méi)賣(mài)完啊，還有好幾百套呢！這都誰(shuí)傳的賣(mài)完了啊，你要有朋友買(mǎi)房，直接讓他們到項(xiàng)目售樓處來(lái)，別聽(tīng)那些炒房中介在外邊胡落落......

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