置換已經(jīng)成為了現(xiàn)在很多購(gòu)房者的購(gòu)買房子原因之一，每個(gè)人都想利用最少的錢，辦到最多的事情和實(shí)現(xiàn)最大的盈利回報(bào)。

房子的置換通常有小房換大房位置不好的，更換位置好的，生活不方便的，更換為生活更便利的，等一些換房的理由。

房子的更換要實(shí)現(xiàn)最大的利益化，是要觀看房子原本所在的價(jià)值是否存在溢價(jià)空間。置換大房子是選擇購(gòu)買一手房還是二手房呢？置換房子除了面積選擇更大之外，還有什么的要求？怎樣操作實(shí)現(xiàn)置換的最大利益化？

一：置換房子選擇一手房，還是二手房。

據(jù)我國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中顯示，置換房的時(shí)間平均為5.2年就會(huì)置換一次房子，時(shí)間也相當(dāng)之頻繁。

一手房與二手房中置換的細(xì)節(jié)問(wèn)題，稍微處理不當(dāng)會(huì)導(dǎo)致我們損失巨大的金額。

一手房交易處理注意

一手房的交易，首先我們要確認(rèn)好這個(gè)樓盤的五證五書是否所有手續(xù)齊全。5證包含了《預(yù)售/銷售許可證》《土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》五書包含《售房協(xié)議書》《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》《合同協(xié)議書》《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說(shuō)明書》。要證件齊全之后，我們才方可放心購(gòu)買。

購(gòu)買一手房的時(shí)候，不要一次就下決定了，需要進(jìn)行兩次跟開發(fā)商銷售人員砍價(jià)，銷售人員有一般一個(gè)98折，銷售主管有一個(gè)98折，一般為兩個(gè)折扣居多，讓他們把價(jià)格放完了之后才可進(jìn)行購(gòu)買。

在房子定下來(lái)之后，要盡快的要求開發(fā)商進(jìn)行網(wǎng)簽，房子網(wǎng)簽之后才屬于我們個(gè)人的單元，這樣子操作是防止開發(fā)商一房多賣。

二手房交易處理注意

二手房二手房的交易相對(duì)手續(xù)就比較繁瑣，從交易到銀行按揭，再到打稅過(guò)戶，抵押等這些過(guò)程，每一步都要細(xì)細(xì)處理好。

簽署商品房買賣合同，之前我們要確認(rèn)好房子的所有權(quán)歸屬人，去當(dāng)?shù)胤抗芫诌M(jìn)行房屋查檔，看房屋是否存在一房多賣，或者是查封的狀態(tài)當(dāng)中。

銀行按揭，現(xiàn)在按揭全部調(diào)為lpr利率，在我們選擇銀行的時(shí)候，需要選擇一個(gè)低利率的銀行來(lái)進(jìn)行按揭，對(duì)以后我們每個(gè)月還的房貸都是有所影響的。

交稅過(guò)戶，需要注意的東西就比較多，稍不注意稅費(fèi)就要多交幾萬(wàn)塊錢，需要由專業(yè)的人員陪同進(jìn)行操作，還可以抵掉一部分的稅費(fèi)。

二手房的交易時(shí)間和流程相對(duì)比較復(fù)雜，專業(yè)的東西，我們也是需要找到中介公司幫忙操作的，中間需要支付約1.5%的中介費(fèi)，這個(gè)看個(gè)人的接受能力。

……

無(wú)論購(gòu)買一手房還是二手房，我們要將最大利益化擺在第1位，買賣雙方要多進(jìn)行兩次磨合壓價(jià)，這樣子我們可以用更少的錢購(gòu)買到更有價(jià)值的產(chǎn)品所在。

二：置換房子除了面積更大之外，還有怎么樣的需求。

根據(jù)我國(guó)的數(shù)據(jù)中顯示，每次更換房子的人群都會(huì)比上一套房子的面積大15%以上，而且需要更好的地理位置和生活環(huán)境。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)第1次購(gòu)買房的人群面積選擇通常在60平方到90平方不等，置換房的人選擇面積為100平方到125平方的居多。

交通配套，在置換房子，首先我們考慮到的是周邊的交通配套，是否有地鐵站高鐵站，還有公交站。交通位置越好，我們出行的生活更方便。

教育配套，置換房子首先就是考慮到小孩子的上學(xué)問(wèn)題和教育質(zhì)量問(wèn)題，這大大會(huì)影響小孩子的未來(lái)，現(xiàn)在家長(zhǎng)們都是有這樣的觀念，不讓讓孩子輸在起步線上。

工作通行時(shí)間，剛需購(gòu)房者第1次購(gòu)房的時(shí)候可以接受通行時(shí)間為45分鐘，很多已經(jīng)是跨了一個(gè)城市購(gòu)買房子的了，或者是偏遠(yuǎn)的地方購(gòu)買房子。所以置換房子首先是考慮到距離自己工作的地方要近的。

……

置換房子不單單要考慮到面積要大，更要考慮到交通教育和自己工作的需求位置。這些都影響到我們的生活便利性。

三：置換利益最大化。

房子利益化，在房子賣出去之前，我們可以選擇把房子租掉，一般二手房的手續(xù)進(jìn)行都要3~6個(gè)月的周期才能完全達(dá)到交樓的狀態(tài)。

房子出售之前，我們可以選擇做裝修貸款，裝修貸款是所有貸款中利息最低金額也相對(duì)較高的，一般可以貸款房子，評(píng)估價(jià)的30%。

房子戶型相對(duì)較好，在出售房子的時(shí)候可以比市場(chǎng)價(jià)高一點(diǎn)。另外在購(gòu)買房子的時(shí)候可以多進(jìn)行幾次磨合，砍價(jià)，這樣子讓我們可以拿到更低價(jià)格的房子。

四：總結(jié)

在我們置業(yè)的過(guò)程中，想實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化這個(gè)很難操作實(shí)現(xiàn)得了，畢竟房子賣出去了，想在以原來(lái)的價(jià)格購(gòu)買回來(lái)，基本上是很少可能能達(dá)得到的，除非選擇更差的小區(qū)或者配套沒(méi)那么成熟的地方。

置換房子，我們本應(yīng)抱著一種開心樂(lè)觀的心態(tài)去購(gòu)買房子，畢竟不是每個(gè)人都可以很好的更換更好的居住條件。

我是有點(diǎn)意思，熟知房產(chǎn)交易售后流程，一手房買賣房產(chǎn)專業(yè)知識(shí)等一系列房產(chǎn)問(wèn)題，歡迎大家留言探討。

你好！根據(jù)題主題意，可以理解為出售小房子能獲得最大的收益，再去換個(gè)面積更大的房子。因此，兩者是兩個(gè)事情，但又有一定的關(guān)系。假定現(xiàn)在你名下只有一套小房子的情況下，考慮以下因素：

1.根據(jù)你所在的居住區(qū)域，近段時(shí)間二手房市場(chǎng)類似戶型面積、裝修狀況、已使用時(shí)間、區(qū)域的價(jià)格情況，預(yù)判后期價(jià)格走勢(shì)，來(lái)確定你的出售掛牌價(jià)。

2.計(jì)劃買的大面積戶型近期價(jià)格走勢(shì)，你選擇的樓盤銷售速度的快慢、你手里現(xiàn)有可支配資金、新買房的付款是一次性還是按揭或者分期付款。

3.如果你只有唯一一套小房子，購(gòu)買2年以上（通常是不動(dòng)產(chǎn)辦證之日起），出售時(shí)免交增值稅，如果在5年以上的，也不交個(gè)人所得稅，其他稅費(fèi)通常由買方承擔(dān)。

4.那咋個(gè)判斷利益最大化呢？

（1）在只有一套的情況下，要先賣掉原有房子，并過(guò)戶，新買房才能享受契稅優(yōu)惠政策，否則，先買（房管部門備案后）后賣，則為二套房，契稅比例就不一樣，由于不是唯一將會(huì)繳納個(gè)人所得稅。

（2）預(yù)期新房的價(jià)格變化走勢(shì)，如能判斷比較準(zhǔn)確，可以先認(rèn)購(gòu)，約定交納定金鎖定新房?jī)r(jià)格，根據(jù)你的資金、舊房預(yù)計(jì)能夠出售的過(guò)戶時(shí)間，鎖定簽訂合同時(shí)間，備案時(shí)間。

（3）如果舊房你想要賣個(gè)好價(jià)錢，但新房預(yù)期要漲價(jià)，則你要算賬，出售多收的錢，能否抵補(bǔ)新買多付的錢。

具體還要根據(jù)你其他的需求因素考慮。

說(shuō)說(shuō)我的經(jīng)歷吧！好多人都有你這個(gè)想法，因?yàn)樾》孔赢?dāng)時(shí)是孩子上學(xué)，學(xué)校比較好，現(xiàn)在孩子上完學(xué)校了，想換個(gè)大的舒適的房子！我是這樣操作的。

在換房的同期一邊看房，一邊賣房，但是我肯定先買后賣，看到滿意的就談價(jià)，把滿意的房子談到能承受的價(jià)格范圍內(nèi)，然后周期談到6個(gè)月左右，留下給我自己足夠賣房的時(shí)間！交定金簽合同，鎖定我買房的價(jià)格！

然后剩下就是賣自己的房子了，中介還不知道我買了房子的情況下，肯定推薦沒(méi)有那么積極，那么就告訴他們有客戶就可以談，我已經(jīng)買房了！當(dāng)然中介客戶肯定要砍價(jià)，這個(gè)時(shí)候就看自己房產(chǎn)報(bào)價(jià)的細(xì)節(jié)了！比你心里逾期要高一部分價(jià)格！就是給客戶砍價(jià)的空間！付款方式別太糾結(jié)！但是要把所有付款時(shí)間確定到某日具體時(shí)間，不要寫繳稅后多少日（這就是坑），要寫10月1日，這種寫法，大家切記！反正我覺(jué)得很好賣，鎖定低價(jià)房，自己賣高價(jià)，畢竟不是一個(gè)區(qū)域，小的表現(xiàn)很快！

感謝邀請(qǐng)：

我們身邊有特別多的買房人，而他們對(duì)住房的需求也不盡相同，有的是剛需朋友，有的是改善朋友，有的是投資朋友。

改善朋友在買房的時(shí)候，往往面對(duì)問(wèn)題的復(fù)雜性相對(duì)較多。因?yàn)榇蟛糠值母纳婆笥�，需要把之前的房子賣掉才能買入更好的。

因此，這些朋友就非常關(guān)心-想要賣掉小房子買大房子，怎么操作可以實(shí)現(xiàn)利益最大化？

今天我們就一起來(lái)聊一聊，賣房如何實(shí)現(xiàn)利益最大化？買房如何實(shí)現(xiàn)利益最大化？

一，賣房如何實(shí)現(xiàn)利益最大化？

對(duì)大部分人群來(lái)說(shuō)，無(wú)論是買房還是賣房，都是特別重大的一件事情。

面對(duì)利益的趨勢(shì)，誰(shuí)都希望自己能夠不吃虧，誰(shuí)都希望自己賣出和買入的價(jià)格都相對(duì)合適。

那么，賣房和買房的利益最大化就不難理解：是指能夠賣出較好的利潤(rùn)空間，同時(shí)能夠買入相對(duì)便宜的房子。

首先，我們來(lái)看一看，如何賣房才能實(shí)現(xiàn)利益最大化？

第一，把握好賣出時(shí)機(jī)。

賣房想要實(shí)現(xiàn)利益最大化，賺更多的利潤(rùn)空間，其實(shí)最好的方式就是把握好賣出的時(shí)機(jī)。

賣出的時(shí)機(jī)要么是在樓市的上漲期，要么是在每年的樓市小陽(yáng)春。

因?yàn)椋瑹o(wú)論是樓市的上漲期，還是樓市的小陽(yáng)春，市場(chǎng)相對(duì)比較火爆。

這個(gè)時(shí)候買房的人群特別多，賣出的流動(dòng)性相對(duì)較快，并且能夠賣出相對(duì)的高價(jià)格，溢價(jià)空間較高，利潤(rùn)空間可觀。

第二，自我包裝。

房子想要賣出更好的價(jià)格，其實(shí)還可以自我包裝。

比如在出售之前，將自己的房屋刷新一遍，室內(nèi)做好衛(wèi)生，有條件的情況下可以買一些8成新的二手家具家電等等。

這樣就可以提高房屋的檔次，讓它在市場(chǎng)上有更多的接受人群，有更好的競(jìng)爭(zhēng)力，自然也就能夠賣出相應(yīng)的好價(jià)格。

房子不比一般的柴米油鹽醬醋稍微包裝一下，溢價(jià)空間就相對(duì)很高，多賺十幾萬(wàn)十萬(wàn)，是非常正常的一件事情。

第三，集中看房。

房子賣出的時(shí)候可以和中介公司商量好，讓中介的從業(yè)人員邀請(qǐng)較多的看房客戶集中在某一天的晚上一起看房。

并且，可以邀請(qǐng)中介的其他工作人員穿便裝，裝扮成要購(gòu)買房屋的買房客戶。

這樣可以提高看房的氛圍，現(xiàn)場(chǎng)制造大家紛紛想要買房的假象，讓真正的購(gòu)房客下單買房。

這種情況下，往往可以提高一定的出售價(jià)格，獲取更好的賣出收益。

第四，賦予房屋情景故事。

房子賣出前，可以自己想一個(gè)賣出的情景故事，讓更多的購(gòu)房客戶能夠接受他，并且提高相應(yīng)的賣出價(jià)格。

情景故事非常好理解，就是讓你的房屋有更多的心理預(yù)期。比如，把你房屋的優(yōu)點(diǎn)，樓層好采光好，朝向好通通的，歸納一下。

又比如，可以說(shuō)自己的小孩在這個(gè)房子里面居住，考上了研究生，考上了博士，出國(guó)留學(xué)了等等。

這些方法都是賦予房屋情景故事的有效措施，不僅可以提高看房人的心理預(yù)期，還能夠提高相應(yīng)的賣出價(jià)格。

……

的確如此，賣出房屋想要實(shí)現(xiàn)利益最大化，其實(shí)方法也是很多的。

把握好賣出時(shí)機(jī)，自我包裝一下房屋，讓中介配合一下，或者讓自己的房屋賦予人格化，擁有較好的情景故事等等。

大家可以結(jié)合自己的房屋，看一看適合哪一種，不妨嘗試一下，說(shuō)不定就能賣出更好的利潤(rùn)空間。

二，買房如何實(shí)現(xiàn)利益最大化？

在第一大點(diǎn)，我們簡(jiǎn)單的羅列了一下，賣房的時(shí)候如何操作，能夠讓自己的房屋能夠?qū)崿F(xiàn)利益最大化。

非常明確，方法還是挺多的，只是看哪一個(gè)適合你，你擅長(zhǎng)哪一個(gè)就可以去操作了。

然而除了賣方有利益最大化，其實(shí)買房也可以利益最大化。

買房的利益最大化，其實(shí)就是讓我們節(jié)約更多的買房成本，減少一些持有的成本。

因此，簡(jiǎn)單的歸納一下，實(shí)現(xiàn)買房利益最大化，有哪些具體的方法？

第1個(gè)方法，購(gòu)買打折力度較大的樓盤。

其實(shí)每個(gè)城市的新盤項(xiàng)目都特別多，不同的項(xiàng)目擁有不同的打折優(yōu)惠力度。

購(gòu)房者千萬(wàn)不要盲目，在買房前多看一些項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比，結(jié)合自己的實(shí)際情況進(jìn)行取舍篩選。

然后，出入不大的情況下，可以選擇一些打折力度相對(duì)較大的樓盤買入，這樣可以節(jié)約更多的購(gòu)房成本。

第2個(gè)方法，市場(chǎng)下行期買房。

房地產(chǎn)有著自己的漲幅周期，從1998年成立商品房以來(lái)，價(jià)格越來(lái)越貴，一直上漲。

但是每一輪漲幅周期里面，都有一個(gè)相對(duì)的價(jià)格低點(diǎn)，而這個(gè)價(jià)格低點(diǎn)往往處在市場(chǎng)的下行期或者平穩(wěn)期。

購(gòu)房者可以選擇在這個(gè)下行期里面去買房，這個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)往往處于回落狀態(tài)。

一旦發(fā)現(xiàn)回落狀態(tài)達(dá)到了一年，甚至長(zhǎng)達(dá)兩年之久，那么就基本上能夠鎖定，價(jià)格已經(jīng)觸底。

在這個(gè)時(shí)候買房，能夠節(jié)約一些購(gòu)房成本，也是一種變相的買房利益最大化。

第3個(gè)方法，在特殊時(shí)期買房。

在特殊時(shí)期買房，這個(gè)非常好理解，比如疫情期間。

很多開發(fā)商，很多二手房業(yè)主都會(huì)對(duì)自己的房源，自己的項(xiàng)目進(jìn)行打折促銷，提高它的流動(dòng)性，提高它的變現(xiàn)能力。

這個(gè)時(shí)候大家去買房就會(huì)節(jié)約很多的購(gòu)房成本，這也是買房利益最大化的方法。

當(dāng)然，特殊時(shí)期買房不一定是受疫情影響，還比如二手房業(yè)主因?yàn)楣�司周轉(zhuǎn)流問(wèn)題，急需出售一套房子會(huì)對(duì)房子進(jìn)行打折促銷等等。

第4個(gè)方法，年底買房。

樓市畢竟有自己的漲幅周期，按照以往的歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，三年一小漲，五年一大漲。

但是，我們也必須非常清楚的知道，樓市在每一年也有著自己的小天氣。

金三銀四，金九銀十，上半年樓市較行情較好，下半年樓市行情較弱也是一個(gè)常態(tài)。

所以，我們可以選擇在年底的時(shí)候買房，這個(gè)時(shí)候無(wú)論是二手房還是新樓盤，它的價(jià)格相對(duì)都會(huì)便宜一些。

甚至，還可以買到一些打折力度較大的信托盤，而面對(duì)二手房，甚至還可以撿漏。

……

是的，買房想要實(shí)現(xiàn)利益最大化，其實(shí)方法也很多。

在樓市的價(jià)格觸底期買房，買打折力度較大的新樓盤，年底抄底二手房等等，都是一些可行性的方法。

這樣就可以節(jié)約更多的購(gòu)房成本，其實(shí)也是購(gòu)房者常采用的，實(shí)現(xiàn)買房利益最大化的方法。

三，想要賣掉小房子買大房子，如何實(shí)現(xiàn)利益最大化？

在第一大點(diǎn)，我們簡(jiǎn)單的歸納了一下，如何賣房實(shí)現(xiàn)利益最大化的一系列方法。

而在第二大點(diǎn)，我們也歸納了一下，如何買房實(shí)現(xiàn)利益最大化的一系列方法。

賣房和買房分開操作的時(shí)候，其實(shí)夠都能夠很好的把控，很好的實(shí)現(xiàn)它的利益最大化。

但是，像我們這位朋友這樣非常棘手的問(wèn)題，想要實(shí)現(xiàn)利益最大化就相對(duì)有難度了。

其實(shí)，賣掉自己的小房子，買大房子，實(shí)現(xiàn)利益最大化，在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境當(dāng)中，就只能“先買后賣”。

原因非常的簡(jiǎn)單，我們簡(jiǎn)單的歸納一下，一起來(lái)看一看。

第1個(gè)原因，受疫情影響，目前買房的福利較大。

其實(shí)，我們都非常明白，今年是房地產(chǎn)特別難熬的一年。

受疫情影響，房地產(chǎn)的成交量暴跌，開發(fā)商也好，二手房業(yè)主也好，都面臨難脫手的問(wèn)題。

為了減少經(jīng)濟(jì)損失，為了緩解資金周轉(zhuǎn)，開發(fā)商已經(jīng)對(duì)他的項(xiàng)目進(jìn)行了打折促銷。

什么75折，93折，995折，98折，分期付款，零首付等等再現(xiàn)江湖。

購(gòu)房朋友在這個(gè)時(shí)候先買房，可以節(jié)約更多的購(gòu)房成本，可以先實(shí)現(xiàn)買房的利益最大化。

第2個(gè)原因，疫情結(jié)束之后賣房，利潤(rùn)空間較大。

我們也必須明白，疫情雖然打亂了房地產(chǎn)的節(jié)奏，打亂了買房人的節(jié)奏。

但是，疫情并沒(méi)有消滅購(gòu)房需求，它只是將這樣的購(gòu)房需求延后了。而且，這樣的購(gòu)房需求延后之后，會(huì)在疫情結(jié)束之際，集中釋放到市場(chǎng)當(dāng)中。

購(gòu)房需求大量的釋放，在同一時(shí)間往往會(huì)讓樓市非常的熱鬧，樓市也可能迎來(lái)小幅度的價(jià)格上漲。

那么，在這個(gè)時(shí)候進(jìn)行賣房，不僅流動(dòng)性較快，而且能夠賣出相應(yīng)的高價(jià)格，獲得更高的更可觀的利潤(rùn)空間。

說(shuō)到底，疫情結(jié)束之后，趁著市場(chǎng)的熱度，趁著市場(chǎng)的上升期賣房，就能夠?qū)崿F(xiàn)賣房的利益最大化。

……

的確如此，今年是一場(chǎng)特殊的一年疫情，打亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的節(jié)奏，也打亂了買房人的節(jié)奏。

但是，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)是“先抑后揚(yáng)”，所以賣掉小房子買大房子，想要實(shí)現(xiàn)利益最大化的朋友，應(yīng)該是先買房后賣房。

這樣可以實(shí)現(xiàn)雙重的利益最大化，不僅賣出可觀的利潤(rùn)空間，還能夠買到相對(duì)便宜的好房子。

我是@重慶地產(chǎn)視野 重慶樓市老司機(jī)，十余年房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)，熟悉重慶各區(qū)房產(chǎn)價(jià)值，板塊輪動(dòng)，購(gòu)房貸款政策，購(gòu)房知識(shí)，時(shí)常還要分享重慶樓市一線動(dòng)態(tài)，我們一起交流，一起成長(zhǎng)吧！

大家好，我是ZZ家的小胖仔，榮幸受邀回答~

說(shuō)實(shí)話賣掉小房子買大房子，想要利益最大化真的很困難。本身賣掉自己的小房子九組要一段時(shí)間，所以自己無(wú)法把控自己的資金狀況，前期在市場(chǎng)上看的房子很有可能都會(huì)出現(xiàn)變動(dòng)。所以置換是存在風(fēng)險(xiǎn)的。

在房?jī)r(jià)日益增長(zhǎng)的情況下，幾個(gè)月前自己掛的價(jià)格到幾個(gè)月后賣掉，市場(chǎng)出現(xiàn)變動(dòng)的可能性太大了，所以很有可能出現(xiàn)虧損的情況。所以最后有可能只能考慮市場(chǎng)上幾個(gè)月前掛出來(lái)的房子。所以要想利益最大化，理想中就是在高價(jià)的時(shí)候出售，市場(chǎng)降到最低的時(shí)候買進(jìn)，但是實(shí)現(xiàn)起來(lái)太難了。一是我們無(wú)法預(yù)估這個(gè)最低點(diǎn)，還要冒著高價(jià)入手的風(fēng)險(xiǎn)�，F(xiàn)實(shí)生活中，置換的群體都是選擇賣出馬上買進(jìn)，提前找好備選房源。

一般情況下還是建議賣掉小房子后去考慮一手房，很多地方的一手房?jī)r(jià)格都要比二手房低很多，所以還是買一手房最劃算，如果近兩年用不上房子的情況下。

以上僅個(gè)人觀點(diǎn)，希望能幫到大家。

房屋置換，隨著生活水平提高，消費(fèi)升級(jí)將會(huì)成為下一個(gè)房屋消費(fèi)的熱點(diǎn)，房屋置換，如何做到利益最大化，是每一個(gè)想要換房的人，家庭，要思考的一個(gè)重要的事情，所謂利益最大化，就是房子盡量賣的價(jià)格高一點(diǎn)，買房的時(shí)候價(jià)格盡量低一點(diǎn)，買到自己滿意的房子，大概就這樣一個(gè)思路。

想換房，有幾種情況，第一種情況就是自己家的房子沒(méi)有任何按揭，這種房子最好操作，只需要把自己的房子掛在中介，或者在網(wǎng)上，等待有人過(guò)來(lái)看房子，看好了談價(jià)格，談好價(jià)格就可以交易，簽合同等等走后面的事情，沒(méi)那么復(fù)雜，那么買房子的時(shí)候，如果家里，還有一些存款，完全可以先去訂購(gòu)一套房子，先交了定金，鎖住房源再說(shuō)。

第二種情況，就是自己家的房子，還在按揭過(guò)程當(dāng)中，可能還剩幾年，可能還剩十幾年，按揭沒(méi)還完完，但是也想換大房子，這種情況，就需要先還完按揭，之后才能再次賣房子，賣了房子以后才能買房子，需要操作的手續(xù)，相對(duì)復(fù)雜，因?yàn)槟闶掷锩婵赡軟](méi)有那么多的現(xiàn)金，去還貸款，就需要中介和擔(dān)保公司介入，可能還要支付部分的融資費(fèi)用，這種情況，只能已經(jīng)有買家之后，才能夠操作，但是操作當(dāng)中，任何一個(gè)環(huán)節(jié)點(diǎn)，出現(xiàn)了紕漏，都是一次失敗的交易，而且還會(huì)，有更多的一連串的麻煩等著你，操作的時(shí)候，一定要慎重，再慎重。

當(dāng)然，你也可以用，買家的首付來(lái)還按揭，OK。

第三種情況，就是你家的房子是屬于經(jīng)濟(jì)適用房，這種房子，只能滿五年以后才能銷售，而且有的地方政策，滿五年也不能銷售，所以，這種房子銷售起來(lái)，有更多的不確定性，比如說(shuō)，只能進(jìn)行資金交易，不能進(jìn)行過(guò)戶，只能進(jìn)行公證，房產(chǎn)證實(shí)際上還是對(duì)方的名字，或者說(shuō)你的名，而且這種房子還在你的名下，你在買房子，有可能屬于二套房，還要接受高首付，到利率等等，買房政策，所以在換房之前，一定要搞清楚，前面的路是怎么樣的？

第四種情況，就是小產(chǎn)權(quán)房，這個(gè)也簡(jiǎn)單，直接簽合同交易就可以了，交錢就完事，剩下的所有事情都要完成在合同里面，或者去做個(gè)公證，基本上就OK了，相對(duì)比較簡(jiǎn)單，但是找到買家，可能需要費(fèi)一些功夫，畢竟買小產(chǎn)權(quán)房的人，要考慮到他后面的一些事情，深圳無(wú)所謂，其他的地區(qū)，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房還有很多的顧及，所以找到買家，不容易。

先把以上這些問(wèn)題解決了，基本上就可以安然無(wú)恙的去換房，換房先解決問(wèn)題，之后再考慮怎么把價(jià)格賣到更高一些？這些應(yīng)該不用我教你，你應(yīng)該更懂得去談判價(jià)格，對(duì)不對(duì)？

好了，就說(shuō)這么多吧！關(guān)于投資購(gòu)房，還有什么其他的疑問(wèn)可以隨時(shí)關(guān)注公眾號(hào)『樂(lè)福居』回復(fù)關(guān)鍵詞就會(huì)有一系列關(guān)于購(gòu)房的一些小常識(shí)，最后祝你們，家庭幸福，安享樂(lè)居。

根據(jù)本人對(duì)200多業(yè)主購(gòu)房的調(diào)查，一般在居住7年后，就會(huì)考慮換房，要么是小戶型置換大戶型，要么是大戶型置換洋房，別墅等。

置換房子有很多技巧，如果掌握不好，你置換就可能失敗。

先賣小戶型再買大戶型

如果家庭經(jīng)濟(jì)寬裕，當(dāng)然可以先購(gòu)買大戶型，小戶型賣或者不賣都可以。

如果你手上錢有限，要把小戶型賣了后才能購(gòu)買大戶型，那么你就要先賣掉小戶型再購(gòu)買大戶型，這樣做有兩點(diǎn)好處。

①、簽訂合同不會(huì)毀約。

買房和賣房可以同時(shí)進(jìn)行，賣房的同時(shí)，也可以去看房；但是，當(dāng)你看到滿意的房子后，不要急著簽訂購(gòu)房合同，一定要你小戶型這套房賣了，并且得到錢了后，你再去簽訂合同購(gòu)買大戶型這套房，你這樣才安全。

如果你小戶型已經(jīng)賣掉了，還沒(méi)有得到錢，這也不能買大戶型房子，這什么時(shí)候得到錢，中間還有很多變化，而這些變化你又無(wú)法掌控。

當(dāng)你大戶型簽訂合同以后，就要考慮支付首付款或者按揭，而你這時(shí)候小戶型住宅的錢還沒(méi)有到位，你就有可能面臨違約的風(fēng)險(xiǎn)。

②、稅費(fèi)優(yōu)惠，按揭利率低。小戶型產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后，你名下可能就沒(méi)有房子了，那么你再去購(gòu)買大戶型，你就是購(gòu)買首套房，契稅是按照第一套房計(jì)算，稅率要低一點(diǎn)。

而另一方面，你小戶型賣掉以后，大戶型做按揭也能按照最低首付三成貸款七成來(lái)貸款，并且貸款利率也低，這樣就節(jié)約了你不少購(gòu)房成本。

怎么操作利益最大化

換房應(yīng)該是改善性需求了，和第一次購(gòu)房就有不同的地方，應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：

①、居住品質(zhì)方面

小戶型賣了，手上就有充裕的錢來(lái)購(gòu)買自己想要的房子了。換房當(dāng)然不會(huì)像第一次購(gòu)房更多地考慮價(jià)格原因，而是更多地應(yīng)該考慮居住品質(zhì)方面的問(wèn)題。

比如地理位置，可以購(gòu)買核心區(qū)域，配套成熟，生活也更加方便。開發(fā)商方面，大型的開發(fā)商比一般開發(fā)商的居住品質(zhì)更好，物業(yè)服務(wù)也更好。

另外就是洋房，或者戶型面積方面的考慮了。

②、購(gòu)房機(jī)會(huì)。如果小戶型賣了，也不一定急著購(gòu)買大戶型的住宅，這要掌握購(gòu)房的機(jī)會(huì)，就能買到更好的房子了。

比如大型開發(fā)商大力促銷活動(dòng)，折扣就比較多，優(yōu)惠比較多，就能買到更好的房子。

另外，在年底的時(shí)候，有的開發(fā)商業(yè)績(jī)?nèi)蝿?wù)還沒(méi)有完成，也會(huì)大力促銷，也能購(gòu)買到優(yōu)質(zhì)，價(jià)廉的房子。

從以上方面來(lái)看，

換房最重要的問(wèn)題是，要先賣小戶型，再買大戶型，并且賣房的錢到手后，你才能和大戶型賣家簽訂購(gòu)房合同，否則你就有違約的風(fēng)險(xiǎn)。

在購(gòu)買大戶型的時(shí)候，更應(yīng)該考慮的是居住品質(zhì)的問(wèn)題，不要購(gòu)買價(jià)格便宜的，品質(zhì)不太好的房子。

當(dāng)然，這也是我個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考。歡迎各位對(duì)這個(gè)問(wèn)題在下面留言，發(fā)表你們的觀點(diǎn)和意見，相互交流和學(xué)習(xí)。

很高興回答這個(gè)問(wèn)題！賣掉小房子換大房子，怎么操作可以利益最大化？對(duì)于當(dāng)下很多想換房的改善型置業(yè)群體來(lái)說(shuō)，是件非常頭疼的事兒。先賣后買還是先買后賣？要想碰到合適的房子同時(shí)遇到合適的買家，同步操作，也沒(méi)那么容易。所以，只要能保障不吃虧就應(yīng)該知足，要想利益最大化就要冒最大的風(fēng)險(xiǎn)，收益與風(fēng)險(xiǎn)并存。

先買后賣這種操作風(fēng)險(xiǎn)最大。一般這么操作的人少，這比較適合資金較富裕的人。并且趕上市場(chǎng)好，房?jī)r(jià)上漲期這么操作還行。但以現(xiàn)在的行情來(lái)看，先買后賣非常不明智。

買賣同步操作風(fēng)險(xiǎn)最小，在房地產(chǎn)市場(chǎng)變化莫測(cè)時(shí)期這么操作最合適。自己房子在掛出去賣的過(guò)程中，盡快找到自己想買的房源，最好有兩三套備選。因目前整體成交量低，二手房成交周期長(zhǎng)，建議在找到合適房源前先不要交定金。適當(dāng)降低自己房源價(jià)格，盡快出手。

找到買你房的上家交定金的同時(shí)，用同樣金額的定金給到你要買房子的下家。銜接好這兩個(gè)交易中錢的支付時(shí)間節(jié)點(diǎn)最重要。最后不管你的上家和下家誰(shuí)違約出問(wèn)題，你都不會(huì)因交易終止而受損。風(fēng)險(xiǎn)最小，當(dāng)然也就沒(méi)有什么利益最大化可言了。

最常見且最保險(xiǎn)的操作順序，先賣后買。以目前市場(chǎng)行情來(lái)看，房?jī)r(jià)在下行，先賣后買比較有利。但賣了以后也不要太拖延時(shí)間等房?jī)r(jià)再降，雖然可能繼續(xù)降價(jià)利益會(huì)更大，但萬(wàn)一房?jī)r(jià)開始反彈，就有點(diǎn)偷雞不成蝕把米了。

優(yōu)點(diǎn)：對(duì)于手頭不寬裕的購(gòu)房者，賣房的收入作為首付，可以緩解資金壓力。賣完之后，再買屬于首套房，不僅貸款比例高，利率低，同時(shí)還可以節(jié)省稅費(fèi)。

缺點(diǎn)：面臨兩次交易，過(guò)程復(fù)雜，未知因素較多。先賣的房子在下家簽訂購(gòu)房合同后，交易時(shí)間比較長(zhǎng)，順利的話，一般一兩個(gè)月才能拿到全部購(gòu)房款，慢的話就不好說(shuō)了。這中間會(huì)產(chǎn)生兩個(gè)問(wèn)題：1、你太挑，遲遲找不到滿意的房子。2、業(yè)主著急賣不愿意等你這么慢的付款方式。

趕上今年房產(chǎn)行情不太好，先賣后買是非常有利的選擇。但不要太貪拖時(shí)間，賣的過(guò)程中多去看房，了解你要買的房源情況。等你的房子一賣出去，就朝著自己定好的目標(biāo)盡快找到房源成交。

哪怕你找到下家房源時(shí)間較長(zhǎng)也不用太擔(dān)心，今年的房?jī)r(jià)短期走低。雖然有一些地方的救市現(xiàn)象，也只是讓房?jī)r(jià)穩(wěn)定止跌，即使反彈幅度也很小，對(duì)你也沒(méi)有什么損失。

換房時(shí)需要注意些什么？

1.資金儲(chǔ)備。無(wú)論哪一種換房方式，足夠的資金都是基礎(chǔ)。

2.合理統(tǒng)籌規(guī)劃。由于買賣房屋都有一定的過(guò)程，因此要分清主次、合理規(guī)劃。

3.重視合同。房屋交易離不開合同簽署，在合同中要對(duì)各種可能發(fā)生的情況進(jìn)行說(shuō)明和規(guī)范，注意細(xì)節(jié)，維護(hù)自身合法權(quán)益。

4.政策變化。全國(guó)諸多城市都在出臺(tái)救市政策，因此存在政策導(dǎo)致房?jī)r(jià)變化的不確定，要時(shí)刻關(guān)注。

5. 靠譜的中介公司和銷售。找一家靠譜的中介及靠譜的銷售，幫你出謀劃策，保駕護(hù)航。

綜上所述。想要賣掉小房子換大房子，根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)行情來(lái)看，先賣后買最靠譜，賣了以后買房也不要拖太長(zhǎng)時(shí)間，以免夜長(zhǎng)夢(mèng)多，政策及房產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，不可控因素太多。

你好

1.首先考慮調(diào)研自己的小房子近期的價(jià)位增幅，如果，小房子的價(jià)位出現(xiàn)了小幅度的增長(zhǎng)或者價(jià)位均衡，都可以考慮賣掉。因?yàn)椋�這個(gè)情況你的小房子不存在利益縮減。如果，小房子價(jià)位降低，則考慮觀察再考慮出售。

2.綜合1的分析，如果要賣小房子，要提前掛靠中介公司，同時(shí)也要看大房子，如果看上大房子交定金，跟開放商商定回款時(shí)間【最好一個(gè)月】，因?yàn)樾》孔淤u掉需要時(shí)間【最少一個(gè)月】。與此同時(shí)，也可以搬離自己居住的小房子，打掃干凈小房子。這樣不耽誤小房子的正常銷售。

綜上所述：不可惘然，亦不可著急，觀察時(shí)機(jī)。做好這些前期準(zhǔn)備。蓄勢(shì)待發(fā)。

定能為你利益最大化。

1.地理位置如果差不多，沒(méi)法實(shí)現(xiàn)利益最大化，還是需要貸款

2.如果小房子位置很好，需要在較偏的位置換套大房子，這個(gè)完全是沒(méi)有問(wèn)題的，自己一個(gè)人住，大房子可以分間出租，和你一起