有朋友問我借錢年利息15%,愿意將房產(chǎn)證抵押并公證,有啥風(fēng)險(xiǎn)?:如果按他說的辦法處理,這個(gè)做法有很大的風(fēng)險(xiǎn)。第一,他既然愿意將房產(chǎn)抵押貸款,實(shí)際上最簡(jiǎn)便的
第一,他既然愿意將房產(chǎn)抵押貸款,實(shí)際上最簡(jiǎn)便的方法是到銀行貸款,有抵押的話,銀行肯定會(huì)辦,并且利息也就百分之五左右。他為什么不到銀行辦百分之五的,反而找你多付三倍利息?這是最大疑點(diǎn)。有抵押物銀行不愿貸款,很可能銀行在考察中已經(jīng)意識(shí)到這筆買賣不好做(至少是征信和還款能力有某種問題)。個(gè)人認(rèn)為,這很可能是個(gè)圈套。他拿利息做誘餌,而他想黑了你的本金而已。
第二,根據(jù)法律規(guī)定,類似房產(chǎn)一類財(cái)產(chǎn),其權(quán)利以登記為準(zhǔn)。也就是說以房產(chǎn)部門的登記來確定權(quán)利人。他給你一份房產(chǎn)證而不變更登記,房子還是他的,它可以憑身份證把房產(chǎn)證掛失作廢再補(bǔ)辦一份,房子所有權(quán)還是他的,然后可以過戶給別人,也可以賣掉,還可以抵押給銀行貸款,而他給你的那份房產(chǎn)證如果不做變更登記,等于一張廢紙。將來你拿著房產(chǎn)證過戶,發(fā)現(xiàn)房子早就抵押給別人,或者已經(jīng)賣掉了。
因此,這個(gè)事情風(fēng)險(xiǎn)非常大。
他要是真的愿意把房產(chǎn)抵押給你,那么你們一起到房產(chǎn)管理部門辦理一個(gè)他項(xiàng)權(quán)利證書(注意房產(chǎn)價(jià)值應(yīng)高于借款價(jià)值的百分之三十以上),登記為抵押給你。然后簽一個(gè)借款合同,其中說明以辦理他項(xiàng)權(quán)利證的房產(chǎn)做抵押。逾期不還,房產(chǎn)歸你,并且對(duì)方要承擔(dān)你為此付出的合理開支如律師費(fèi)等。如果他有配偶,必須配偶一起簽字。這樣能穩(wěn)妥一些。不過有些地方它項(xiàng)權(quán)利證書不給個(gè)人辦理。
為什么說呢?
房產(chǎn)盡管辦理了他項(xiàng)權(quán)利證書,也辦理了公證,也有合同,他的配偶也簽字,手續(xù)上沒什么問題了。
但是,假定對(duì)方是惡意的老賴,他不用別的辦法,玩失蹤就夠你受的。
首先房產(chǎn)要過戶給你,至少要經(jīng)過訴訟。他玩失蹤,法院傳票無(wú)法送達(dá),只能公告。然后缺席判決,判決要生效,還要公告一次。這樣折騰幾次的話,一年的時(shí)間就過去了。進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行程序,還是老一套,公告。這樣,無(wú)數(shù)的光陰就在一次又一次的公告中消耗了。因此,要把房子變成你的,沒有一兩年功夫和無(wú)數(shù)的奔波,是辦不到的,一言以蔽之,麻煩。這就是最小限度的風(fēng)險(xiǎn)。
為此,如果雙方同意,比較穩(wěn)妥的辦法是讓房主出一個(gè)過戶房屋的授權(quán)委托書,并在借款協(xié)議中寫明,一旦不及時(shí)還款,出借人有權(quán)持授權(quán)書過戶房產(chǎn),授權(quán)書和借款協(xié)議進(jìn)行公證。
15%的借錢利率還是挺誘人的,相當(dāng)于100萬(wàn)一年的利息就有15萬(wàn),這個(gè)要比銀行存款高出3~4倍。
至于你所說的,你朋友用房產(chǎn)證做抵押并公證有什么風(fēng)險(xiǎn),這個(gè)要看具體情況。
用房產(chǎn)作抵押,并在房產(chǎn)局做抵押登記,這也分兩種情況。
1、用干凈的房子做抵押。
如果你朋友借錢是用干凈的房子做抵押,就說房子沒有任何貸款(包括按揭貸款和其他貸款),并到房產(chǎn)局做了抵押登記手續(xù),你獲得了他項(xiàng)權(quán)證,那這種情況下,你借出去的錢是相對(duì)比較安全的。如果借款到期之后,你朋友沒法正常還款,你可以向法院提起訴訟,然后通過拍賣房產(chǎn)獲得償還。
但這個(gè)前提是你朋友所借的錢最好不要超過房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的70%,如果你朋友所借的錢超過了房產(chǎn)價(jià)值70%,而且未來假如房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌,那你就有可能出現(xiàn)部分錢沒法收回來的情況。
比如你朋友的房子目前價(jià)值是100萬(wàn),然后你借給了他90萬(wàn),借款期限是一年。但是一年過后你朋友的房子價(jià)值已經(jīng)跌到90萬(wàn),而你朋友沒法正常還錢,你把他起訴到法院后,法院在在90萬(wàn)的評(píng)估價(jià)基礎(chǔ)上打個(gè)8折進(jìn)行拍賣,也就是說房子拍賣所得大概是72萬(wàn),這樣你的借款就有可能出現(xiàn)18萬(wàn)的損失。所以通常情況下做房產(chǎn)抵押貸款,借款的額度最好不要超過房子評(píng)估價(jià)的70%。
2、做二次抵押。
目前有些城市是支持房產(chǎn)做二次抵押登記的。如果你的朋友房子還有按揭貸款,或者是有其他貸款機(jī)構(gòu)的抵押貸款。他將房子做二次抵押向你借款,這種情況下你就得特別注意。因?yàn)榉孔佑卸鄠(gè)抵押人是有一個(gè)償還順序的,償還的順序是按照抵押的順序來進(jìn)行。
比如,你朋友的房子目前是100萬(wàn),他已經(jīng)在銀行貸款了50萬(wàn),如果按照二次抵押貸款的原則,剩余的抵押貸款額度是100萬(wàn)×70%-50萬(wàn)=20萬(wàn)。如果你朋友借錢在20萬(wàn)之內(nèi),那這個(gè)錢也是有一定的保障的,但是如果你朋友借錢的額度超過20萬(wàn),那就存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。
你在接受這種抵押方式借款的時(shí)候,一定要先把房產(chǎn)的產(chǎn)調(diào)拉出來,看看房子目前的抵押貸款額度到底是多少,然后對(duì)房子進(jìn)行評(píng)估,再乘以70%,再減掉房子當(dāng)前的抵押貸款就是剩余的可貸款額度。如果你朋友借錢超過二次抵押貸款剩余的額度那就存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。
正常情況下房產(chǎn)抵押貸款,都是以在房產(chǎn)部門的登記為準(zhǔn),個(gè)人所承諾的房產(chǎn)做抵押或者經(jīng)公證處做公證的抵押,其實(shí)沒有多大的效力。
你題目中所說你朋友用房產(chǎn)證作為抵押,并在公證處做公證處理,這種公正處理一般主要作用是,當(dāng)借款人還不上錢的時(shí)候,某個(gè)人或者某個(gè)機(jī)構(gòu)可以代理房產(chǎn)所有人對(duì)房屋進(jìn)行處理,但在這個(gè)過程當(dāng)中也需要房產(chǎn)權(quán)所有人進(jìn)行配合。除非你能做全權(quán)委托公證,也就是說你完全不需要經(jīng)過產(chǎn)權(quán)證所有人的同意就可以全權(quán)處理房屋的買賣等手續(xù)。不過目前很多地方都辦不了全權(quán)委托公證手續(xù)。
如果你朋友只是簡(jiǎn)單的把房產(chǎn)證給你,并做了相關(guān)的公證,這個(gè)還是存在較大風(fēng)險(xiǎn)的。
因?yàn)槟悴恢滥闩笥涯莻(gè)房子目前到底有沒有抵押,沒有抵押還好,但是如果他的房子有抵押,然后你朋友借別人的錢也還不上,那房產(chǎn)抵押權(quán)人是可以優(yōu)先享受房子拍賣獲得償還。只有房子拍賣所得償還所有抵押權(quán)人的債務(wù)之后,剩余的錢才輪到你。
還有一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是,即便你朋友目前的房子是干凈的,也就是沒有任何抵押,但在做完公證向你借到錢之后,他還是可以以房產(chǎn)證丟失為由重新辦一個(gè)房產(chǎn)證,然后重新到房產(chǎn)部門進(jìn)行登記,把房子抵押給別人再一次借錢,這種情況下如果借款人出現(xiàn)違約,那法院在拍賣房子的時(shí)候,也會(huì)優(yōu)先用于償還抵押權(quán)人的債務(wù),只有房子拍賣出所得償還清抵押權(quán)人的債務(wù)才輪到你。
所以光靠一個(gè)房產(chǎn)證抵押給你是沒有什么效力的,存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。如果你真的想把錢借給你朋友,建議你們倆到房產(chǎn)局做抵押登記手續(xù),同時(shí)進(jìn)一步做公證處理,這樣你的權(quán)益才會(huì)有保障。
風(fēng)險(xiǎn)一定是有的,基本上存在于三個(gè)方面吧。
不知道你朋友的房子在哪個(gè)城市的什么位置,當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格是多少,如果是在一二線城市的話,一套房子的價(jià)值不低,你們是按市價(jià)的多少比例來借的,你有這么多錢借給朋友嗎?還是說幾個(gè)人共同借款,房產(chǎn)證抵押給多個(gè)人?
如果只是找你一個(gè)人借的話,你的風(fēng)險(xiǎn)在于要承擔(dān)未來對(duì)方還不上錢的時(shí)候,房子出手是否足以償還借款,畢竟現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)有多差,很多人已經(jīng)感受到了。
如果是多個(gè)人借款的話,風(fēng)險(xiǎn)在于多人的意見一般難以統(tǒng)一,未來扯皮的時(shí)間成本要考慮一下。
你朋友所謂的房產(chǎn)證抵押并公證,指的是真正按照正規(guī)的抵押手續(xù)來辦,也就是到房管部門辦理正式的抵押手續(xù),你能拿到房屋他項(xiàng)權(quán)證?還是說只把房產(chǎn)證實(shí)物交給你保管,只是到公證處把借貸合同公證一下??jī)烧呤怯袇^(qū)別的。
前一種方式是很正規(guī)的手續(xù),他項(xiàng)權(quán)證在手,你就不用擔(dān)心對(duì)方再抵押給他人或者瞞著你賣出,因?yàn)楸仨氁?jīng)過你的同意他才能操作,否則房管部門是不會(huì)審核通過的。
后一種方式就有可以操作的空間了。一來房產(chǎn)證是可以掛失的,光拿個(gè)房本在手起不到任何保障作用;二來有不少公證處的各種違規(guī)行為時(shí)有發(fā)生,公證處不是國(guó)家機(jī)關(guān),只不過是私營(yíng)企業(yè)而已,如果有扯皮不知道你耗不耗得起。
房產(chǎn)證這東西是可以多次抵押的,后面的債權(quán)人要先經(jīng)過前面?zhèn)鶛?quán)人的同意。
假如你并不知道你朋友的房子之前是不是在抵押狀態(tài),先把錢借出去了,后續(xù)一旦發(fā)現(xiàn)前面還有債權(quán)人,且不同意再次抵押,那么抵押給你就只是一句口頭上的承諾,永遠(yuǎn)無(wú)法兌現(xiàn)。
如果你問朋友之前有沒有過抵押,他矢口否認(rèn),并且說急著用錢,怕辦手續(xù)時(shí)間太長(zhǎng)等不及,你一時(shí)大意真的相信了,后期再去辦手續(xù)時(shí)才發(fā)現(xiàn)不對(duì),你們的關(guān)系基本也就到頭了。錢出去容易,要回來可是難了。
年利息15%?如果你朋友真的給你這個(gè)利息,你就要做好回收不會(huì)來的準(zhǔn)備了,目前市場(chǎng)上單純的低風(fēng)險(xiǎn)投資產(chǎn)品,沒有一個(gè)收益率可以破6%的,更別說是15%;至于說實(shí)體經(jīng)濟(jì),倒是有,但只是少數(shù),要支付給你15%的年利息,你朋友經(jīng)營(yíng)的企業(yè)凈利潤(rùn)率最少也要20%以上吧,不然他基本都等于在給你打工了,但當(dāng)前市面上凈利潤(rùn)率能超過20%又有多少?
如果要做這單生意的話,以下幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)屬于你必須要注意的事項(xiàng):
1、抵押登記
如果要出借這筆資金,一定要跟你朋友到你們當(dāng)?shù)氐姆抗芫洲k妥抵押登記手續(xù),取得它項(xiàng)權(quán)證,如果未辦理抵押登記手續(xù),只是把房產(chǎn)證給你,那么根本沒有任何作用,他隨時(shí)可以以掛失的名義重辦一份,甚至直接造假,辦理多份假證,然后用這些假證一個(gè)一個(gè)朋友借過去。所以,接受房產(chǎn)抵押的,一定要到當(dāng)?shù)胤抗芫洲k理抵押登記手續(xù),取得他項(xiàng)權(quán)證,這種情況下,才能保證你自身的財(cái)產(chǎn)安全。
2、二次抵押
在我國(guó),商品房是允許進(jìn)行二次抵押的,二次抵押貸款是指將已做抵押的抵押物再次抵押,從特定放款人處獲得貸款。比如房子估價(jià)100萬(wàn)元,一次抵押只使用了60萬(wàn)元,二次抵押時(shí)最多還可以抵押40萬(wàn)元。
所以在辦理抵押登記前,要確認(rèn)該房產(chǎn)已經(jīng)抵押過幾次,抵押的總金額達(dá)到多少了?比如房子價(jià)值100萬(wàn)元,已經(jīng)抵押80萬(wàn)元,那么你就不要在接受了,理論上而言,還有20萬(wàn)元的剩余價(jià)值可以抵押,但是實(shí)際拍賣中100萬(wàn)元的房子常常只能拍個(gè)七八十萬(wàn)(這就是銀行為什么要求抵押率不得超過70%的原因),如果這房子最終拍賣為70萬(wàn)元,并不是按比例分給一押人及二押人的,而是全部先給一押人,只有在償還一押人之后還有剩余才會(huì)輪到二押人。
對(duì)于年化15%的借貸利率,我個(gè)人不建議出借,雖然利率很高,但其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)也很大。即使房子真的抵押給你了,但是只要房子并非凈房,最終在拍賣時(shí)會(huì)遇到一系列的困難,甚至流拍都有可能,所以不要總是貪圖高息,高息的背后往往都有著高風(fēng)險(xiǎn)。
房子抵押貸款現(xiàn)銀行在月利4厘刻5厘之間,年利在百分之5到6之間。你朋友以年息百分之十五抵押房子向你借錢是要打問號(hào)的,為什么有銀行的低息抵押貸款不用,還要高息向你借錢?我想可能有下面幾個(gè)原因:
一,房子多次抵押,房子以前抵押給別人或者銀行,再次抵押給你,與你簽抵押協(xié)議,這種抵押有什么用,最多只有前面抵押的剩余價(jià)值,但如果失信銀行拍賣了,如拍賣不到市場(chǎng)價(jià),你可能要不到一分錢。
二,借款大于房子價(jià)值,比如房子評(píng)估價(jià)為一百萬(wàn),銀行貸款只能貸到七十萬(wàn)刻八十萬(wàn),他把房子抵押給你借一百五十萬(wàn),這個(gè)還是有風(fēng)險(xiǎn)的,只比沒有抵押的借款風(fēng)險(xiǎn)低一點(diǎn),至于對(duì)方無(wú)力還錢還可要到房子,不會(huì)血本無(wú)歸。
三,無(wú)法銀行抵押貸款的房子,比如農(nóng)村的房子,農(nóng)村的房子抵押給你,對(duì)方不還給你房子時(shí)是無(wú)法過戶的,你是永遠(yuǎn)拿不到房子的產(chǎn)權(quán)與土地使用證的,這房子抵押還是風(fēng)險(xiǎn)很大的。
四,產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房子。
五,五有按揭房貸的房子,這房只值房貸的剩余價(jià)值。
這是我想到的幾個(gè)原因,可能還有其他原因,你在借錢前可了解清楚情況后再?zèng)Q定是否借錢,有抵押的比沒有抵押的借款風(fēng)險(xiǎn)少一點(diǎn)。年息百分之十五,作民間借貸利息是不算高的,是正常的,比沒有抵押風(fēng)險(xiǎn)要少一點(diǎn)。再一個(gè)房子抵押要房管局備案及公證,否則這抵押是無(wú)效的。
金融科技領(lǐng)域工作者,做過房產(chǎn)抵押貸款系統(tǒng),來簡(jiǎn)單說一下這筆借款需要注意的點(diǎn)。
1、房產(chǎn)價(jià)值確認(rèn)
要借給他多少錢,首先要看看他的房子值多少錢,可以去附近的中介問問,也可以尋找專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)做個(gè)評(píng)估報(bào)告,一份專業(yè)評(píng)估報(bào)告可能有幾百塊,但是相對(duì)幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的借款來說,還是很值得的,一般來講,10年內(nèi)的住宅,不要超過評(píng)估價(jià)值的7成,其他的就不要超過6成了,如果是老破小之類的,可以再降低一點(diǎn),這是風(fēng)險(xiǎn)把控的關(guān)鍵,關(guān)系到你以后能不能收回這個(gè)借款。
2、簽訂合同
對(duì)于大額的借款,建議不要寫借條,一定要簽訂合同,可以找個(gè)律師擬定一份借款合同,一般來講他們有現(xiàn)成的模版,這個(gè)可以減少以后對(duì)于合同條款的異議;
3、辦理抵押
簽完合同后,不要急著給錢,先去房產(chǎn)管理所辦理權(quán)證抵押手續(xù),這個(gè)一定要辦理,否則以后這套房子是否又拿給別人抵押了都不好說,同時(shí)你也可以看看這套房子是否已經(jīng)被抵押了,避免出現(xiàn)二押的情況,保證自己的權(quán)益。
4、辦理公證
有條件的話,可以去公證處辦理個(gè)公證,以后出問題,可以直接拿著公證書申請(qǐng)執(zhí)行就可以了。
5、放款
一定要銀行走賬,不要給現(xiàn)金,不要給現(xiàn)金,不要給現(xiàn)金,銀行走賬注明用途,并要求對(duì)方出具收款手續(xù),確認(rèn)收到款項(xiàng)。
6、逾期的處理
如果沒有按時(shí)還款,合同中一定要注明逾期的情況的定義,以及逾期后借款方承擔(dān)什么責(zé)任,例如:罰息等。
7、壞賬的處理
合同中一定要注明違約的情況,違約后的資產(chǎn)處置情況。
8、補(bǔ)充抵押資產(chǎn)
如果房產(chǎn)掉價(jià)嚴(yán)重,例如:短時(shí)間內(nèi)掉價(jià)30%或者以上,這時(shí)候可以要求借款方補(bǔ)充抵押資產(chǎn),這個(gè)也要在合同中明確下來。
另外,默認(rèn)是你的朋友,人品沒有問題,如果不確定,可以要求他打印一份自己的征信報(bào)告來看看,可以去官方網(wǎng)站查詢一下失信被執(zhí)行和法院裁決書等資料
綜上所述,一般來講明確了上面的步驟,就不會(huì)有太大的風(fēng)險(xiǎn),而且你的借款利率為年化15%,沒有違反相關(guān)規(guī)定,如果出現(xiàn)問題,可以向法院主張自己的權(quán)利。