關(guān)注勇談房產(chǎn)壹貳叁

大家好，我是勇談。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在近期公布了8月份全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù)，雖然說(shuō)整體上全國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)屬于穩(wěn)中微漲的情況，但是有兩個(gè)城市惠州和廣州的房?jī)r(jià)卻領(lǐng)漲了很多�；葜菪陆ㄉ唐贩凯h(huán)比上漲1.9%，同比上漲8.7%；廣州二手房也以環(huán)比上漲1.7%領(lǐng)銜。為何在調(diào)控下惠州和廣州的房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)領(lǐng)漲的情況？大灣區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)火熱的背后其實(shí)離不開(kāi)資本投資的邏輯。借此機(jī)會(huì)簡(jiǎn)單談?wù)勎业挠^察。

調(diào)控之下大灣區(qū)主要城市房?jī)r(jià)依舊火熱的背后其實(shí)跟資本過(guò)剩，資本投資的盲目性有關(guān)系

• 大灣區(qū)內(nèi)包含了港澳和珠三角九市是我國(guó)開(kāi)放程度最高、經(jīng)濟(jì)活力最強(qiáng)的區(qū)域之一，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)這個(gè)區(qū)域不缺錢(qián)，各種投資機(jī)會(huì)盛行

房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)常聽(tīng)到這樣一句話“短期看政策，中期看土地，長(zhǎng)期看人口”，大灣區(qū)的房?jī)r(jià)大漲目前處于第一個(gè)階段到第二階段的過(guò)渡期。從2019年2月份大灣區(qū)獲得正式批復(fù)（2019年2月18日，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)了《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》）之前，大灣區(qū)的房?jī)r(jià)其實(shí)就已經(jīng)開(kāi)始“磨刀霍霍”了，一般來(lái)說(shuō)一個(gè)新的國(guó)家級(jí)政策頒布實(shí)施其消化期一般在1-2年。毫無(wú)疑2020年的今天大灣區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然受到的國(guó)家級(jí)政策的影響。

粵港澳大灣區(qū)

大灣區(qū)內(nèi)（僅僅看大陸）的主要城市廣州、深圳目前都是屬于土地資源相對(duì)不足的階段，隨著大灣區(qū)不同城市之間的交通聯(lián)系日益緊密，臨近廣州和深圳的惠州等城市就成為新的熱門(mén)。惠州的房?jī)r(jià)上漲很大一部原因就是廣州、深圳等城市的投資客大量進(jìn)入的結(jié)果，這點(diǎn)就跟有一段時(shí)間有不少港澳富商、明星扎堆在成都買(mǎi)房有點(diǎn)類似，惠州的房地產(chǎn)市場(chǎng)也不缺少這樣的身影。畢竟惠州本身距離港澳不遠(yuǎn)，飲食和語(yǔ)言等差別不大。

• 國(guó)內(nèi)資本包括港澳地區(qū)的資本投資都存在一個(gè)明顯的特點(diǎn)'“投機(jī)思維很重”，符合他們要求的標(biāo)的物中房產(chǎn)和股票是不多的選擇，近期樓市的火熱給人一種要把上半年的房?jī)r(jià)給“找補(bǔ)回來(lái)”的感覺(jué)

近1年來(lái)惠州新建商品住宅同比銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)圖

如上圖所示是惠州近1年來(lái)新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)圖，大家可以看到一個(gè)十分明顯的數(shù)據(jù)“4月份后的房?jī)r(jià)走勢(shì)明顯不正常”，關(guān)注股票走勢(shì)的朋友對(duì)于這個(gè)曲線相信有一種自己的直覺(jué)“感覺(jué)房?jī)r(jià)被操縱了”。事實(shí)情況恐怕也真的是如此，已經(jīng)沉寂半年多的資本大有把上半年的“損失”給“找補(bǔ)回來(lái)”的感覺(jué)，他們做的方式就是抬高房?jī)r(jià)，吸引普通購(gòu)房者入局然后出手。

8月為何調(diào)控之下，大灣區(qū)房?jī)r(jià)依舊火熱？資本充裕，可投資渠道過(guò)少，房產(chǎn)調(diào)控的漏洞還是太多

以惠州為例，2020年的惠州調(diào)控政策中至今執(zhí)行的是“限貸限售不限購(gòu)”的政策，哪怕是你是港澳臺(tái)和境外人士在惠州這個(gè)土地上也可以購(gòu)買(mǎi)一套房產(chǎn)，而且面對(duì)很多城市都在“禁止企業(yè)買(mǎi)房”我們目前還沒(méi)有看到惠州出現(xiàn)類似的規(guī)定。這樣的調(diào)控政策在同類型城市中屬于低級(jí)別調(diào)控，真的要想通過(guò)調(diào)控來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，其實(shí)大家可以查找下長(zhǎng)沙的調(diào)控手段。說(shuō)白了，大灣區(qū)本身就是一個(gè)資本充斥和流通的區(qū)域，過(guò)多的行政干預(yù)不現(xiàn)實(shí)，如何把控？這里確實(shí)需要點(diǎn)學(xué)問(wèn)。幾點(diǎn)觀察：

大灣區(qū)房?jī)r(jià)

1. 房地產(chǎn)調(diào)控說(shuō)到底還是一場(chǎng)意志的博弈，如何引導(dǎo)資本流入到我們想要發(fā)展的行業(yè)是關(guān)鍵。雖然說(shuō)近些年國(guó)家早就提出了“中國(guó)制造2025”，將新能源汽車(chē)、5G等列為重要的發(fā)展行業(yè)，只不過(guò)相比于房產(chǎn)的快速投入快速獲益來(lái)說(shuō)資本顯然對(duì)于這些新興行業(yè)“不買(mǎi)賬”。資本本身是逐利的，如何讓資本流向這些有用的行業(yè)？這個(gè)才是關(guān)鍵。
2. 目前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)持續(xù)火熱的區(qū)域其實(shí)就兩個(gè)區(qū)域長(zhǎng)三角和珠三角，大量資本充斥的區(qū)域房?jī)r(jià)很容易出現(xiàn)大漲。跟大家分享一組數(shù)據(jù)，2010-2019年國(guó)內(nèi)住宅商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)超過(guò)120億平米，而近10年來(lái)國(guó)內(nèi)常住城鎮(zhèn)人口流入不過(guò)1.78億。也就是說(shuō)從理論上來(lái)說(shuō)新建的商品房已經(jīng)足夠居住了，按照人均40平米的住房需求來(lái)看甚至有40%的空置。哪怕珠三角區(qū)域來(lái)說(shuō)真正缺房的城市也僅僅是幾個(gè)熱門(mén)，比如：廣州、深圳等，惠州從實(shí)際上來(lái)說(shuō)也是房產(chǎn)供過(guò)于求的城市之一。

綜上，8月惠州和廣州房?jī)r(jià)領(lǐng)漲，調(diào)控之下大灣區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲其實(shí)還是跟資本過(guò)于聚集，而大量資本流入樓市導(dǎo)致的。對(duì)于大灣區(qū)來(lái)說(shuō)能夠吸引資本是好事，如何引導(dǎo)資本流入想要進(jìn)入的行業(yè)就是本事了。各位覺(jué)得呢？歡迎下方留言參與討論。原創(chuàng)不易未經(jīng)允許不得隨意轉(zhuǎn)載，喜歡房產(chǎn)等問(wèn)題的朋友可以點(diǎn)贊、關(guān)注勇談房產(chǎn)壹貳叁，更多優(yōu)質(zhì)內(nèi)容繼續(xù)貢獻(xiàn)中。