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      教育培訓(xùn) > 南寧的回遷安置房可以放心買嗎?

      南寧的回遷安置房可以放心買嗎?

      2020-11-21 07:31閱讀(59)

      南寧的回遷安置房可以放心買嗎?南寧現(xiàn)有大量回遷安置房。:作為一個(gè)房產(chǎn)從業(yè)者來(lái)說(shuō),三產(chǎn)房肯定能買。我這么說(shuō)肯定會(huì)有很多噴子噴我。能買得起商品房的肯定不會(huì)

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      作為一個(gè)房產(chǎn)從業(yè)者來(lái)說(shuō),三產(chǎn)房肯定能買。我這么說(shuō)肯定會(huì)有很多噴子噴我。能買得起商品房的肯定不會(huì)買三產(chǎn)房,不過(guò)要是說(shuō)到商品房噴子又開(kāi)始噴了,什么房?jī)r(jià)很高,買的都是傻子,外收又很多,噴子說(shuō)白了就是一群沒(méi)本事的人。這是題外話,現(xiàn)回到問(wèn)題本身。

      1.要買三產(chǎn)房必須看清楚項(xiàng)目是否有四證,證件都是政府合法審批下來(lái)的,就不會(huì)被強(qiáng)拆,可以買。

      2.要了解開(kāi)發(fā)商的實(shí)力。這點(diǎn)對(duì)于購(gòu)房的客戶來(lái)說(shuō)有點(diǎn)難度,因?yàn)檫@不是商品房,很難了解三產(chǎn)房開(kāi)發(fā)商的實(shí)力,所以就要自己費(fèi)點(diǎn)心思去了解,或者是多跟業(yè)務(wù)員打交道,都可以了解到,因?yàn)橛行┬¢_(kāi)發(fā)商公司沒(méi)有實(shí)力有可能會(huì)引起爛尾,延期交房,房屋質(zhì)量和后期物業(yè)管理水平不力等問(wèn)題。

      3.要學(xué)會(huì)分清三產(chǎn)房和安置房的區(qū)別。

      土地性質(zhì)都是國(guó)有劃撥,但是土地用途就不一樣:一個(gè)是產(chǎn)業(yè)用地,一個(gè)是城鎮(zhèn)住宅用地。

      城鎮(zhèn)住宅用地的可直接落戶配套小學(xué)讀書(shū)。

      南寧的目前三產(chǎn)房項(xiàng)目很多,買的時(shí)候擦亮眼睛,多對(duì)比,多看,也可以找我,畢竟我是從業(yè)者,對(duì)市面上的情況比較清楚。




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      不能用安置房三個(gè)字簡(jiǎn)單判斷房產(chǎn)是否可以購(gòu)買,不同性質(zhì)的安置房有著不同的特點(diǎn)。首先要看安置房的房產(chǎn)證或者土地所有權(quán)證,再看其他方面的因素,最終才決定是否購(gòu)買!

      住宅類安置房:

      住宅類安置房有二種,一種是具有房產(chǎn)所有權(quán)證;另一種是沒(méi)有所有權(quán)證。一般很多地方在拆遷過(guò)程中,對(duì)每戶家庭安置數(shù)套房產(chǎn),而其中至少有一套暫時(shí)是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證,這樣也是為了防止村民把全部房產(chǎn)變賣精光又來(lái)街道進(jìn)行糾纏。

      由于安置房小區(qū)的居住人口大部分是村民,又或者是低收入租房人群。小區(qū)的環(huán)境相對(duì)比較差,甚至還會(huì)有一些風(fēng)俗習(xí)慣來(lái)干擾生活。這種同樣地段的安置房房?jī)r(jià)比周邊的房?jī)r(jià)也要低許多,在考慮價(jià)格而對(duì)環(huán)境要求不高的購(gòu)買者可以考慮。

      還有有些村民為了出租更多的房間,而對(duì)房間內(nèi)部進(jìn)行了大肆改造,甚至設(shè)置多個(gè)衛(wèi)生間。對(duì)于上下層的購(gòu)房者也要考慮清楚。物業(yè)管理也會(huì)比較混亂。

      沒(méi)有房產(chǎn)證的房產(chǎn),如果不是知根知底的人,千萬(wàn)不要貪圖便宜而購(gòu)買。

      村集體房產(chǎn):

      除了村民安置房,還有村集體用房,經(jīng)常也會(huì)被混為一談。

      村集體房產(chǎn)一般都是40年的商業(yè)用房,分為村集體用房大產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)、村集體用房合作投資商大產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)等多種因素。

      具有獨(dú)立商業(yè)產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)或者公寓樓的房產(chǎn),可以參照周邊商業(yè)產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)進(jìn)行購(gòu)買。而只有大產(chǎn)權(quán)房且沒(méi)有個(gè)人產(chǎn)權(quán)的商業(yè)房產(chǎn),一定要慎重購(gòu)買,免得開(kāi)發(fā)商倒閉或變賣而成竹籃打水一場(chǎng)空。

      這種安置性質(zhì)的房產(chǎn),不論是南寧、南通、南昌,還是南京!萬(wàn)變不離其宗。購(gòu)買時(shí)不僅要看清土地性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)、使用年限等因素,也要對(duì)安置房的環(huán)境、人群、價(jià)格等方面予以考慮!

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      從業(yè)多年我的建議如果是買來(lái)自住的要慎重!

      現(xiàn)在南寧市場(chǎng)上很多的三產(chǎn)房項(xiàng)目,都會(huì)打著回遷安置房的旗號(hào)來(lái)忽悠購(gòu)房者。尤其是五象新區(qū)的回遷安置房,最多人上當(dāng)?shù)木褪且詾樽约嘿I的是安置房。

      什么叫三產(chǎn)房,整個(gè)南寧市,很多低價(jià)的三產(chǎn)房,經(jīng)常用安置房的概念在市場(chǎng)上混淆視聽(tīng),首先你得明白什么叫三產(chǎn)房。所謂的“三產(chǎn)”指的是第三產(chǎn)業(yè),說(shuō)的是農(nóng)民們的土地被政府征地征去之后,為了保證農(nóng)民們能夠生存,不被社會(huì)淘汰,政府專門劃出一塊地給農(nóng)民們發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。在這塊地上建的房子,就被稱為“三產(chǎn)房”。

      那么,區(qū)分回遷安置房與三產(chǎn)房最簡(jiǎn)單的三個(gè)方法:

      1.回遷安置房?jī)H僅局限于南寧五象新區(qū),其余各城區(qū)都沒(méi)有回遷安置房。所以你一看到沙井、西鄉(xiāng)塘、三塘這些地方的”安置房“,就可以直接判斷為三產(chǎn)房,因?yàn)檫@些區(qū)域壓根就沒(méi)有安置房。而五象新區(qū)里,龍崗有三產(chǎn)地,核心區(qū)(良慶區(qū))現(xiàn)在沒(méi)有三產(chǎn)地,(歷史上也只有極少數(shù)的三產(chǎn)地)

      2.回遷安置房同樣是簽商品房購(gòu)房合同,而不是合作建房合同,不同是,回遷安置房,是政府幫農(nóng)民以成本價(jià)購(gòu)買的商品房。所以,這類安置房是可以辦證的。如果,合同是合作建房合同,可以判定為就是三產(chǎn)房。

      3.能否辦理正規(guī)的銀行按揭,所有的三產(chǎn)房均無(wú)法辦理銀行按揭手續(xù),只有正規(guī)的商品房可以辦理,而回遷安置房是可以辦理銀行按揭手續(xù)的。

      三產(chǎn)房補(bǔ)繳土地出讓金能否辦證

      很多的三產(chǎn)房,在銷售的時(shí)候會(huì)給購(gòu)房者灌輸:先買下來(lái),以后再交錢給政府,補(bǔ)繳出讓金,就可以辦理房產(chǎn)證。

      我很明確的告訴你,不可以,即使你想出錢補(bǔ)繳出讓金,政府也不收。南寧的三產(chǎn)房是不可能辦理得了房產(chǎn)證的。

      所以,不要想抱著搏一把的心里,期待著以后政策會(huì)調(diào)整,或者未來(lái)萬(wàn)一可以辦證這樣的幻想。三產(chǎn)房要變成正規(guī)商品房,土地必須先給政府收掉,然后再公開(kāi)掛牌出讓。只要你的三產(chǎn)房給政府收儲(chǔ)了,也就意味著,你的房子就沒(méi)了, 還怎么辦證?

      以上是我個(gè)人建議,如有不同看法歡迎留言探討。

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      不建議購(gòu)買

      回遷安置房本身存在有很多的不確定因素。

      首先我們要知道什么是回遷安置房?

      從簡(jiǎn)單的角度理解就是給被拆遷戶準(zhǔn)備的房產(chǎn)。

      不建議購(gòu)買的原因主要有以下幾點(diǎn):

      1.產(chǎn)權(quán)的不確定性。回遷房的產(chǎn)權(quán)取得后國(guó)家是要求在5年內(nèi)不允許交易的,如果房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高,很可能會(huì)造成賣家違約。

      2.容易造成違約,回遷房是補(bǔ)貼給一家人的,沒(méi)人幾十個(gè)平方。如果你已經(jīng)購(gòu)買,其中有人不同意,你的合同是無(wú)效的。

      3.等待周期長(zhǎng)。回遷房的建造時(shí)間一般都比較長(zhǎng),一般在3年左右。時(shí)間一長(zhǎng)這中間就存在很多不確定因素。

      4.小區(qū)環(huán)境,回遷房因?yàn)榻y(tǒng)一安排居住,小區(qū)的房租不論從質(zhì)量還是樓間距,都會(huì)偏差一些。如果小區(qū)是有商品房的,回遷房一般都會(huì)被安排在比較偏僻的角落位置。

      5.人均素質(zhì),這個(gè)話題雖然有點(diǎn)違背平等原則,但也是客觀存在的;剡w房里面住的大多數(shù)拆遷戶,也就是暴發(fā)戶,他們的資金來(lái)的快,同時(shí)絕大多數(shù)也沒(méi)有正式的工作。接收的教育也是有限的。生活也會(huì)有些影響。

      綜上所述,個(gè)人不建議購(gòu)買回遷房。特別是剛需人群,不要因?yàn)楸阋司鸵詾樽约嘿嵙,其?shí)并不是這樣的。

      感謝閱讀,喜歡記得加關(guān)注,評(píng)論點(diǎn)贊。

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      現(xiàn)在的回遷房先不管他能不能交房,能不能入戶口讀書(shū)不說(shuō)!現(xiàn)在單價(jià)3800-4500不等一套下來(lái)也要30-40萬(wàn)了,而且不能貸款,還有一些所謂的分期,或者其他類似的貸款都是不太靠譜的!

      我來(lái)給你分析分析:

      1:現(xiàn)在南寧的所謂的回遷房都是打廣告而已,正在意義的回遷房真的不多。很多銷售的都是三產(chǎn)用地,有的即使起好了,交房給你了!產(chǎn)權(quán)也是村民的集體用地,跟外面的半毛錢關(guān)系都沒(méi)有!你也只是可以住而已!沒(méi)有賠償可言!

      2:你入住后不得,不得入戶口,小孩是不能讀附近的公立學(xué)校,你只能讀私立!你愿意花幾十萬(wàn)去買個(gè)住所也沒(méi)問(wèn)題。

      3:你買這種房子,你跟開(kāi)發(fā)商簽的只是合作建房合同,并不是商品房買賣合同,如果不能交房,你基本上這個(gè)錢是打水漂的!南寧在2019年是發(fā)生了很多類似的情況!有的甚至幾年的地基都沒(méi)起來(lái)!售樓部直接關(guān)門了!

      上面的綜合問(wèn)題大概是這么多。如果都不介意的話!碰到真正的回遷房你也可以入手,前提那些問(wèn)題你都不在意就可以了!


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      哪種安置房能買,首先要從安置房的建設(shè)主體來(lái)區(qū)分,目前南寧市安置房有兩種。一種是政府統(tǒng)建的回建安置房,農(nóng)業(yè)人口按60㎡/人,非農(nóng)人口按25㎡/人可以在安置小區(qū)購(gòu)買安置房,此類房子在滿五年后補(bǔ)交土地出讓金是可以上市的,如鳳嶺佳園,林里橋安置小區(qū)等。另一種就是土地是集體性質(zhì),政府在完成農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地報(bào)批后,作為綜合安置用地劃給村集體,村集體采取自籌資金或需求合作開(kāi)發(fā)的方式進(jìn)行建設(shè),再進(jìn)行售賣的房子,這種類型的房子沒(méi)有正規(guī)的房產(chǎn)備案合同,通常簽的是合作建房協(xié)議,只能買來(lái)住,不能上市,也不能上戶口,由于這種類型的開(kāi)發(fā)商實(shí)力一般,非常容易產(chǎn)生因后續(xù)建設(shè)資金斷鏈引發(fā)法律糾紛問(wèn)題產(chǎn)生,法律風(fēng)險(xiǎn)比較高。

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      如果是分期付款的可以考慮買,最好是現(xiàn)房或者說(shuō)已經(jīng)蓋了很多了,但是這些房子有弊端,就是適合投資,不適合剛需族首套房,因?yàn)檗k不到房產(chǎn)證,產(chǎn)權(quán)也不屬于你,你只是合作建房,有使用權(quán),出租回報(bào)率還可以,剛需族需要解決戶口,孩子上學(xué),如果離開(kāi)南寧或者換房子也可以賣掉變現(xiàn),都只能買正規(guī)商品房比較適合。如果你是南寧本地人投資三產(chǎn)用地房子還是不錯(cuò)的,價(jià)格是市場(chǎng)價(jià)三分之一左右,作為投資還是很好的,

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      隨著城市化的發(fā)展,城市的規(guī)模的擴(kuò)大,城市拆遷的速度也在加快。于是拆遷安置房也就有了市場(chǎng)。但畢竟拆遷安置房和一般的商品房不同,且動(dòng)拆遷安置房買賣大多不能一次性將一切手續(xù)辦理完畢,其后續(xù)手續(xù)通常要出售方配合辦理,這就為以后的糾紛產(chǎn)生留下隱患。因此如何購(gòu)置拆遷安置房?怎樣才可以有效的維護(hù)交易雙方的利益,就成了一些人的關(guān)注問(wèn)題。下面作一簡(jiǎn)要分析。

      所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)等原因進(jìn)行拆遷,而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶,該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外,還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類:一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。如黃埔江兩岸進(jìn)行的世博動(dòng)拆遷。按照有關(guān)方面的規(guī)定,被安置人獲得這種配套商品房的,房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有,但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而拆遷,拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買的中低價(jià)位商品房(與市場(chǎng)價(jià)比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒(méi)有什么區(qū)別,屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn),沒(méi)有轉(zhuǎn)讓期限的限制,可以自由上市交易。

      因此購(gòu)置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì),一般來(lái)說(shuō)對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以查詢其“五證”,或到房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料等。不同類型的拆遷安置房,交易雙方承擔(dān)的交易風(fēng)險(xiǎn)有所不同。第一類動(dòng)拆遷安置房,由于交易時(shí)間長(zhǎng),受市場(chǎng)因素的影響,往往買家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲后家賣方有意反悔,找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益,或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。

      如果是購(gòu)買還沒(méi)定位的安置房風(fēng)險(xiǎn)就更大,買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置,但無(wú)法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境等,辦理過(guò)戶等手續(xù)時(shí)間也會(huì)更長(zhǎng)。因此在購(gòu)買此類房產(chǎn)時(shí),簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外,還需要對(duì)房屋的增購(gòu)等費(fèi)用的支付方式,遲延交房等都作出明確的約定。一般來(lái)說(shuō)購(gòu)置該類房屋,可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定,簽訂附條件的合同來(lái)保證買賣合同的有效性,并對(duì)具體細(xì)節(jié)作出明確約定以防合同相對(duì)方反悔,最好由專業(yè)房產(chǎn)律師進(jìn)行指導(dǎo)。相對(duì)于第一類安置房而言,第二類的拆遷安置房則和一般的商品房交易一樣,風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

      目前,許多農(nóng)村集體土地上的房屋被拆遷改造成了安置小區(qū),被拆遷戶通過(guò)拆遷一般能得到兩套甚至更多的房屋,除了自用外他們通常會(huì)選擇出售多余的房屋,而拆遷安置房相對(duì)低廉的價(jià)格也吸引了一部分購(gòu)房者。因此在民間形成了事實(shí)上的安置房買賣市場(chǎng)。

      我國(guó)《物權(quán)法》第九條規(guī)定:不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。因此,拆遷安置房到底能不能買賣主要看它能不能在房產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記。

      具體分以下幾種情況:

      一、雖是拆遷安置房但已經(jīng)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū),這種房屋當(dāng)然可以進(jìn)行買賣,其效力相當(dāng)于普通的商品房買賣。

      二、拆遷安置房在未領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)前發(fā)生的買賣。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)款規(guī)定:未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。據(jù)此,如果雙方發(fā)生爭(zhēng)議訴訟至法院時(shí)爭(zhēng)議房屋上不具備領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)的條件,人民法院一般會(huì)因爭(zhēng)議房屋不具備權(quán)屬證書(shū)而認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效,這就是你朋友所稱的安置房不能買賣的緣由。但鑒于拆遷安置房必須要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間才能領(lǐng)到房屋權(quán)屬證書(shū),房?jī)r(jià)在此期間會(huì)有波動(dòng),因而違約方應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任,需要賠償守約方為此造成的房?jī)r(jià)上漲或下跌的損失。

      三、買賣雙方簽訂合同時(shí)房屋不具備權(quán)屬證書(shū),但發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)該房屋已經(jīng)領(lǐng)取了權(quán)屬證書(shū)(包括可以領(lǐng)取而賣房人故意不去領(lǐng)。┑那樾危话阋惨暈橘I賣行為有效,可以通過(guò)法院訴訟,可以要求強(qiáng)制過(guò)戶。 當(dāng)然在實(shí)踐中還存在一種特殊情況如:購(gòu)房者已經(jīng)裝修并且入住多年,即使合同被認(rèn)定為無(wú)效但是法院一般不做返還處理。

      鑒于以上種種情形,購(gòu)買拆遷安置房時(shí)要審查房屋的權(quán)屬登記情況,根據(jù)不同的情況仔細(xì)考慮,慎重購(gòu)買。

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      無(wú)論商品房還是安置房,都只是消費(fèi)觀念不同而已。你有200萬(wàn),他也有200萬(wàn),你選擇買一套商品房,他選擇買5套安置房,一套住,4套出租,成本一樣,收益卻大不一樣。所以,買商品房也好,安置房也好,都是看個(gè)人消費(fèi)情況。

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      首先,購(gòu)買安置房就存在一定的風(fēng)險(xiǎn),從中我們可以列舉出一下幾個(gè)重要因素。

      ①土地的性質(zhì),一般市面上安置房大多都分為國(guó)有劃撥用地,集體建設(shè)用地,其中后者較為廣泛,集體用地的安置房購(gòu)買到的只是一個(gè)使用權(quán)。劃撥用地一般是政府拆遷,征收村民得土地后,給安置戶劃撥的一塊地并建成安置房作為補(bǔ)償。

      ②證件,證件,證件,重要的事情說(shuō)三遍,市面上很多的安置房仗著價(jià)格低廉的名號(hào),吸引著一大批購(gòu)房者,很多項(xiàng)目是在證件未齊全的情況下開(kāi)始銷售。這種情況下會(huì)發(fā)生什么樣的隱患?一方面是買家交了定金,但是項(xiàng)目因遲遲證件辦不下來(lái)導(dǎo)致許久未開(kāi)始動(dòng)工,那么就會(huì)影響到我們的交房時(shí)間。再一點(diǎn)就是,證件不齊全的項(xiàng)目本身就不是合法的項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)商攜款潛逃的案列層出不窮,導(dǎo)致買房者人財(cái)兩空,家破人亡。

      ③房子的質(zhì)量,小區(qū)的物業(yè),俗話說(shuō)一分錢一分貨,價(jià)格低廉的安置房質(zhì)量上來(lái)說(shuō)肯定沒(méi)有品牌開(kāi)發(fā)商的房子要好,物業(yè)方面也是相同的道理。

      綜上幾點(diǎn),建議廣大買房者三思而后行,安置房固然便宜實(shí)惠,也不泛一些投資者買了安置房交了房辦了證穩(wěn)當(dāng)當(dāng)?shù)纳盗撕脦妆叮顿Y有風(fēng)險(xiǎn),所以無(wú)論是什么項(xiàng)目我們都要看情它的五證,了解它是不是合法項(xiàng)目,以保護(hù)我們的消費(fèi)者權(quán)益。

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