很高興能回答你的問題。

首先在我國(guó)的土地性質(zhì)為國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有土地兩大類，上一篇與大家分享了除了農(nóng)民集體用地外的其他土地在康養(yǎng)項(xiàng)目投資開發(fā)中的影響，本篇編者將聚焦介紹農(nóng)民集體所有土地在康養(yǎng)項(xiàng)目投資開發(fā)中的應(yīng)用分析。

十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第七次會(huì)議經(jīng)表決通過了關(guān)于修改農(nóng)村土地承包法的決定，農(nóng)村土地實(shí)行“三權(quán)分置”的制度得以法制化，使得農(nóng)村集體用地有了入市流轉(zhuǎn)的可能性！

“三權(quán)分置”是指所有權(quán)（歸集體）、承包權(quán)（歸農(nóng)民）、經(jīng)營(yíng)權(quán)（歸實(shí)際經(jīng)營(yíng)者）利用農(nóng)民集體所有土地做康養(yǎng)項(xiàng)目，需要的就是三權(quán)中的“經(jīng)營(yíng)權(quán)”。

國(guó)家政策

到2022年，建設(shè)國(guó)家森林康養(yǎng)基地300處；到2035年，建設(shè)國(guó)家森林康養(yǎng)基地1200處。利用好現(xiàn)有法律和政策規(guī)定，對(duì)集中連片開展生態(tài)修復(fù)達(dá)到一定規(guī)模的經(jīng)營(yíng)主體，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)、堅(jiān)持節(jié)約集約用地的前提下，利用一定比例治理面積從事康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)開發(fā)。在不破壞森林植被的前提下，可依據(jù)《國(guó)家級(jí)公益林管理辦法》利用二級(jí)國(guó)家級(jí)公益林地開展森林康養(yǎng)活動(dòng)；合理利用農(nóng)村未承包的集體所有的部分土地、山林、水面、灘涂發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

——《國(guó)家林業(yè)和草原局 民政部 國(guó)家衛(wèi)生健康委員會(huì) 國(guó)家中醫(yī)藥管理局關(guān)于促進(jìn)森林康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》

鼓勵(lì)村集體建設(shè)用地優(yōu)先用于發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)。進(jìn)一步盤活森林、草原、濕地等自然資源，允許集體經(jīng)濟(jì)組織靈活利用現(xiàn)有生產(chǎn)服務(wù)設(shè)施用地開展相關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。鼓勵(lì)各類社會(huì)主體參與生態(tài)保護(hù)修復(fù)，對(duì)集中連片開展生態(tài)修復(fù)達(dá)到一定規(guī)模的經(jīng)營(yíng)主體，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)、堅(jiān)持節(jié)約集約用地的前提下，利用1－3%治理面積從事旅游、康養(yǎng)、體育、設(shè)施農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)開發(fā)。

——《鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（2018-2022年）》

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可依法使用本集體所有的土地為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員興辦非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。民間資本舉辦的非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以依法使用農(nóng)民集體所有土地。

——2014年4月17日國(guó)土資源部辦公廳印發(fā)的《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》（2019.4過期）

政策解讀

試行確有趨勢(shì)，實(shí)施仍需時(shí)日

綜合分析當(dāng)前施行的各項(xiàng)支持政策，總體上很多政策還處于試點(diǎn)試行階段，距離全國(guó)范圍實(shí)施還需要一段時(shí)間，具體施行的政策細(xì)節(jié)還存在一定的變化可能性。

開發(fā)主體有條件

1、“開展生態(tài)修復(fù)達(dá)到一定規(guī)模的經(jīng)營(yíng)主體，在一定條件下，才可利用1－3%治理面積從事旅游、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)開發(fā)�！币簿褪钦f(shuō)，并非所有經(jīng)營(yíng)主體都可以參與開發(fā)。

2、“民間資本舉辦的非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以依法使用農(nóng)民集體所有土地”是民間資本可以自己利用農(nóng)民集體所有土地開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，還是民間資本要參與集體經(jīng)濟(jì)組織呢？以什么形式參與呢？尚未明確。

《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》已過期

1、《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》自2014年4月17日印發(fā)，有效期五年，截止編者發(fā)稿時(shí)，已過期，新的關(guān)于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地文件未公布，存在空檔期的同時(shí)，也存在著頒布更有利于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展、更具有落地性的可能。

農(nóng)民集體所有用地使用有風(fēng)險(xiǎn)

1、民間資本若與村集體聯(lián)合開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一方面項(xiàng)目規(guī)模受限，床位數(shù)由當(dāng)?shù)孛裾�局和�?guī)劃部門確定，輻射范圍最多涵蓋本村集體及周邊區(qū)域，另一方面，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需為非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，則資本回收方式成問題。

2、土地?zé)o法流轉(zhuǎn)至民營(yíng)資本名下，作為地上物的實(shí)際投資主體，并不能完全獲得地上物的所有權(quán)，運(yùn)營(yíng)管理會(huì)受集體經(jīng)濟(jì)組織影響。

3、若以租賃形式獲得集體建設(shè)用地做康養(yǎng)，一方面受限于租賃期，期滿后續(xù)租問題不利于穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，另一方面租賃形式一般需要與村集體協(xié)調(diào)，容易因地價(jià)上漲產(chǎn)生糾紛。

用地決策

用地成本地不失為一個(gè)優(yōu)質(zhì)選擇

農(nóng)民集體所有土地，成本較低，康養(yǎng)項(xiàng)目落地可以解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)、完善當(dāng)?shù)鼗�礎(chǔ)建設(shè)、解決當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老問題，可以協(xié)商較低的土地成本，且自然環(huán)境、生態(tài)環(huán)境較好，非常適宜做康養(yǎng)、旅居項(xiàng)目。

用地政策趨好

國(guó)家鼓勵(lì)農(nóng)民集體所有土地經(jīng)營(yíng)權(quán)入市，相關(guān)政策支持必然會(huì)更加完善，農(nóng)村土地市場(chǎng)也會(huì)越來(lái)越規(guī)范，一些疑難問題必將得以解決。

土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)契機(jī)

土地流轉(zhuǎn)開始地方試點(diǎn)，民間資本完全可以通過租賃或合作方式把集體建設(shè)用地規(guī)劃起來(lái)，進(jìn)行建設(shè)，等到集體土地流轉(zhuǎn)施行，可以協(xié)議方式獲得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，抓住市場(chǎng)先機(jī)。

希望我的回答對(duì)你有所幫助。

首先是叫好這一政策，其次是力所能及地用實(shí)際行動(dòng)進(jìn)行支持。

筆者正在從事民政工作，發(fā)展康養(yǎng)項(xiàng)目也與民政工作相關(guān)，加之筆者的朋友中有有準(zhǔn)備“進(jìn)軍”這一行業(yè)的，也曾多次分享過農(nóng)村康養(yǎng)項(xiàng)目如何保障用地、確保落地以及將來(lái)的養(yǎng)老發(fā)展趨勢(shì)問題。至于作為個(gè)體到底如何參與，城里人與農(nóng)村人，年老者與年輕者，投資者與消費(fèi)者，每個(gè)人所站的角度、所面臨的具體情況不同，參與的深度、廣度都會(huì)不同。

假如是投資者，在康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)方興未艾之際，在用地問題能得到較好保障時(shí)，抓住機(jī)遇“進(jìn)軍”這一行業(yè)是不錯(cuò)的選擇。筆者一朋友幾年前就有到農(nóng)村做康養(yǎng)項(xiàng)目的想法，找了好幾個(gè)地方，都是由于用地問題不能落實(shí)而作罷。有了這一政策作支撐，用地的瓶頸問題就能得到較好解決，就可以乘勢(shì)而上、有所作業(yè)了。所以這一政策，對(duì)準(zhǔn)備做康養(yǎng)項(xiàng)目的投資者來(lái)說(shuō)是極大的利好消息。

假如是消費(fèi)者，入住的選擇更多，是大好事，不會(huì)如現(xiàn)在一樣是一“床”難求，多選擇到自己喜歡的地方、喜歡的康養(yǎng)機(jī)構(gòu)養(yǎng)養(yǎng)老，既自己把日子過舒服，又不麻煩子女，同時(shí)還用實(shí)際行動(dòng)支持了這一產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

而目前，做為從事民政工作的筆者，最主要的是把這一政策宣傳好，同時(shí)大力普及康養(yǎng)的相關(guān)知識(shí)，逐步改變傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老、養(yǎng)兒防老等觀念，為這一政策的落地和持續(xù)發(fā)展盡一份力。

（本文圖片來(lái)自于網(wǎng)絡(luò)）

個(gè)人對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地發(fā)展康養(yǎng)項(xiàng)目贊成，但保持悲觀態(tài)度。理由是，有兩個(gè)問題需要先搞清楚，不搞清楚只能是點(diǎn)上開花，不可能面上鋪開。

第一，農(nóng)村集體到底還沒有可以利用的建設(shè)用地，即使有的話，到底還有多少地？

農(nóng)村集體建設(shè)用地主要分為兩種，一種是農(nóng)村集體公益性建設(shè)用地，像宅基地、村支部、村小學(xué)、村衛(wèi)生所、道路等公共服務(wù)設(shè)施所占用的土地。

第二種，是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，包括原來(lái)大集體時(shí)生產(chǎn)大隊(duì)辦企業(yè)所占的，還有改革開放以后，有些村搞產(chǎn)業(yè)發(fā)展占用的土地。

目前，農(nóng)村集體建設(shè)用地的家底誰(shuí)能說(shuō)清，村支部書記能說(shuō)清，但土地性質(zhì)可能說(shuō)不清，因?yàn)橥恋匦再|(zhì)有專業(yè)分類，可能與國(guó)土資源部門登記的不盡一致，尤其是城郊村、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)附近的土地。

當(dāng)?shù)卣�府相關(guān)部門也能說(shuō)清，因?yàn)楝F(xiàn)在各地都在搞新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，搞產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)，需要進(jìn)行國(guó)土規(guī)劃和用地審批，占用的農(nóng)村土地指標(biāo)從哪兒來(lái)，需要提前謀劃。

如果占用基本農(nóng)田，需要通過占補(bǔ)平衡來(lái)補(bǔ)充調(diào)劑。占多少補(bǔ)多少，還要保證補(bǔ)充土地的質(zhì)量。對(duì)于把基本農(nóng)田補(bǔ)在山上、補(bǔ)在灘地的做法堅(jiān)決不允許，目的是為了保住18億畝耕地紅線指標(biāo)。

所以，農(nóng)村目前真正能夠利用的建設(shè)用地是空心村、廢棄宅基地、丘陵山地等，尤其是空閑的宅基地是最大的資源。為什么有的地方搞合村并居，就是要把農(nóng)村集體能夠用的土地資源給倒騰出來(lái)，來(lái)發(fā)展產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

第二，利用農(nóng)村集體建設(shè)用地發(fā)展康養(yǎng)項(xiàng)目，它的未來(lái)消費(fèi)者可能是誰(shuí)？是農(nóng)村老年人，還是城市退休人員，他們有條件且愿意嗎？

對(duì)于農(nóng)村老年人來(lái)說(shuō)，人口比例越來(lái)越大，總體生活質(zhì)量有下降趨勢(shì)。現(xiàn)在，農(nóng)村大量的青壯年勞動(dòng)力常年在外務(wù)工，無(wú)法照顧家庭的老人，養(yǎng)兒防老已經(jīng)成為一句空話。

農(nóng)村現(xiàn)在老年人有病，因?yàn)橛行罗r(nóng)合政策可以看病，關(guān)鍵是誰(shuí)來(lái)照顧？兜里可能有一些閑錢，關(guān)鍵是日常生活誰(shuí)關(guān)照。不少農(nóng)村留守老人一天三頓飯都是問題，不是缺東西，而是誰(shuí)去做。

所以，在農(nóng)村建康養(yǎng)項(xiàng)目，留守老人想去，他們有條件嗎？當(dāng)務(wù)之急，利用集體建設(shè)用地，把農(nóng)村養(yǎng)老院建起來(lái)，不需要高大上，只求為農(nóng)村老人提供一片養(yǎng)老之地。

要把農(nóng)村老年食堂建起來(lái)，讓農(nóng)村留守老人一天能夠吃上三頓熱飯。大家一塊聚餐，嘮嘮嗑，聊聊天，有助于解決老年人孤獨(dú)感、空虛感，讓他們能夠安度晚年。

再說(shuō)說(shuō)城市退休人員，子女一般可以照顧，生病了可以去醫(yī)院，冬天家里有暖氣(北方)凍不著，現(xiàn)在都有社區(qū)服務(wù)人員，有困難了還可以提供一些幫助。

如果讓他們?nèi)マr(nóng)村建的康養(yǎng)中心居住，一個(gè)是想去的人數(shù)不會(huì)太多，第二個(gè)時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)，還有一個(gè)關(guān)鍵問題是費(fèi)用多少需要考慮�？叼B(yǎng)項(xiàng)目如果設(shè)施齊全，收費(fèi)肯定就高，否則不賺錢誰(shuí)愿意投資？畢竟不是公益性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，采用市場(chǎng)化運(yùn)作就得有投資回報(bào)。

所以，潛在的消費(fèi)者數(shù)量上不去，農(nóng)村建康養(yǎng)項(xiàng)目就很難長(zhǎng)期運(yùn)作下去。最為重要的是，雖然我們現(xiàn)在的生活水平總體有了大幅度提高，無(wú)論是城市老年人，還是農(nóng)村老年人，目前對(duì)過高標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老需求還是不現(xiàn)實(shí)的，許多條件還達(dá)不到。

個(gè)人觀點(diǎn)，歡迎大家討論!

好政策，抓住機(jī)會(huì)，整塊地，然后自己養(yǎng)老

康養(yǎng)項(xiàng)目是好，為國(guó)為民，但是不能一哄而上，要全國(guó)統(tǒng)一一盤棋，不能重復(fù)建設(shè)。最后是浪費(fèi)。我的觀點(diǎn)如下，不可能全面論述，不到之處給予指正。

第一、盡量少用、慎用農(nóng)村集體建設(shè)用地！建設(shè)康養(yǎng)項(xiàng)目首先是交通、醫(yī)療、環(huán)境、服務(wù)、等項(xiàng)目一體化工程，你在農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)，不具備上述條件，投入后很難有收益。

第二、沒有國(guó)家統(tǒng)一一盤棋的規(guī)劃，會(huì)造成浪費(fèi)，有利益一哄而上，沒有利益了就罵娘。市場(chǎng)需求能否滿足？需要調(diào)整。全國(guó)建立系統(tǒng)，可以輪流多地養(yǎng)老。形成會(huì)員制，今天在山東，明天再海南，提前準(zhǔn)備好接待任務(wù)。

第三、各地康養(yǎng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格公開透明，防止敲詐老人。針對(duì)欺騙、忽悠老人的康養(yǎng)所給予加大處罰，且終身不得從事本行業(yè)。同時(shí)也要進(jìn)行幫扶政策，比如：你照顧身體不能動(dòng)的老人，給予記錄在案，將來(lái)就會(huì)有其他人優(yōu)先服務(wù)給你，不能兌換錢。也可以人義工參與照顧身體不好老人。宣傳形成社會(huì)風(fēng)氣。

第四、有些當(dāng)?shù)卣�府出面把閑余的住房，收回作為康養(yǎng)項(xiàng)目投資入股，盤活不動(dòng)產(chǎn)。解決農(nóng)村富裕勞動(dòng)力再就業(yè)，形成全國(guó)拉動(dòng)內(nèi)需大工程。中國(guó)面積大、風(fēng)景多、飲食文化好，這樣才能活起來(lái)。

第五、以上應(yīng)該針對(duì)大部分中低收入群體。對(duì)高收入的，他們解決養(yǎng)老問題就簡(jiǎn)單了。不需要說(shuō)明什么。

這是個(gè)大問題、大工程、大市場(chǎng)、也是個(gè)好事情，誰(shuí)能不老？

最后：祝愿我們國(guó)家興旺發(fā)達(dá)、繁榮昌盛、安居樂業(yè)、老有所養(yǎng)、幸福晚年。

這個(gè)康養(yǎng)項(xiàng)目是珍對(duì)老年病人建設(shè)的，可能是康復(fù)療養(yǎng)治療為一體的醫(yī)療機(jī)構(gòu)吧，怎么樣建設(shè)勾造我不懂，參與不了，待歲數(shù)大了，有可能參與進(jìn)去。

太多數(shù)農(nóng)村早已沒有集體建設(shè)用地，所以集體經(jīng)濟(jì)和新型產(chǎn)業(yè)面臨極大困境！

沒有土地指標(biāo)

1如果有機(jī)會(huì)，會(huì)參與，畢竟自己也會(huì)有，老的那一天。

2支持國(guó)家的號(hào)召，個(gè)人觀點(diǎn)。僅供參考。希望能幫到你。

大家好我是內(nèi)丘俊哥，來(lái)自邢臺(tái)內(nèi)丘農(nóng)村的，我來(lái)回答一下問題。歡迎大家關(guān)注支持正能量的我，謝謝。

中國(guó)現(xiàn)在處于良好高速發(fā)展時(shí)期，除了黨正確領(lǐng)導(dǎo)和國(guó)家政策好以外，還有近14億人口巨大紅利。具有關(guān)數(shù)據(jù)2018年末，中國(guó)60歲以上人口達(dá)到2.5億，占當(dāng)年總?cè)丝?9%。由于上世紀(jì)八十年代實(shí)行計(jì)劃生育政策，造成一代一孩或兩孩家庭，撫養(yǎng)老人社會(huì)壓力很大。康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)是新型產(chǎn)業(yè)，國(guó)家也高瞻遠(yuǎn)矚積極出臺(tái)有關(guān)戰(zhàn)略政策，正在向康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)扶持，現(xiàn)在未來(lái)前景廣闊。

如果國(guó)家建設(shè)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)占用農(nóng)村集體用地時(shí)，應(yīng)該全力理解配合支持 。除了國(guó)家進(jìn)行土地購(gòu)買補(bǔ)償方式外，集體也可以以土地入股共同發(fā)展。也可以在當(dāng)?shù)赜萌肆Ψ��?wù)業(yè)入股加入。或者應(yīng)聘去工作，拉動(dòng)當(dāng)?shù)厝思彝ソ?jīng)濟(jì)。村集體或者個(gè)體農(nóng)戶也應(yīng)該依托當(dāng)?shù)乜叼B(yǎng)產(chǎn)業(yè)，靠山吃山靠水吃水共同發(fā)展，建立開展多種副業(yè)服務(wù)業(yè)，例如:文化娛樂，特色養(yǎng)殖綠色食品，新鮮水果種植，餐飲服務(wù)，特色旅游住宿，建商業(yè)門店，建度假村基地，培訓(xùn)影視機(jī)構(gòu)等等，具體合理實(shí)施，拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)生活水平。例如我們內(nèi)丘縣扁鵲文化康養(yǎng)小鎮(zhèn)，百果長(zhǎng)壽莊園蘋果小鎮(zhèn)等都是最典型的示范特色小鎮(zhèn)領(lǐng)先榜樣。

2016年10月，中共中央政治局會(huì)議審議通過《\"健康中國(guó)2030\"規(guī)劃綱要》�！毒V要》將“健康中國(guó)”定為國(guó)家戰(zhàn)略，并提出積極促進(jìn)健康與養(yǎng)老、旅游、互聯(lián)網(wǎng)、健身休閑、食品融合、催生健康新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式。2016年成為健康中國(guó)戰(zhàn)略元年。

2017年2月，工業(yè)和信息化部、民政部、國(guó)家衛(wèi)生計(jì)生委聯(lián)合印發(fā)《智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃（2017-2020年）》。文件提出，到2020年基本形成覆蓋全生命周期的智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)體系，建立100個(gè)以上智慧健康養(yǎng)老應(yīng)用示范基地，培育100家以上具有示范引領(lǐng)作用的行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，制定50項(xiàng)智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

2018年4月、9月和11月，國(guó)家林業(yè)等部門先后頒布了《關(guān)于在旅游領(lǐng)域推廣政府和社會(huì)資本合作模式的指導(dǎo)意見》、《鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（2018-2022年）》，提出允許利用一定比例的土地發(fā)展林下經(jīng)濟(jì)、生態(tài)觀光旅游、森林康養(yǎng)、養(yǎng)生養(yǎng)老等環(huán)境友好型產(chǎn)業(yè)，鼓勵(lì)運(yùn)用PPP模式將旅游資源的經(jīng)營(yíng)性開發(fā)項(xiàng)目與養(yǎng)老、健康等公共服務(wù)供給相銜接。

總之，要響應(yīng)黨和國(guó)家號(hào)召，順應(yīng)政策形勢(shì)，積極配合當(dāng)?shù)卣�府，找�?zhǔn)眼光摸清脈絡(luò)，充分利用農(nóng)村集體有限土地資源，換取無(wú)限良好循環(huán)更大空間。也是當(dāng)?shù)厍лd難逢跨時(shí)代機(jī)會(huì)和機(jī)遇。必要時(shí)候可以舍小家利益，換取大家及國(guó)家共同繁榮發(fā)展。

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