大家好，工作二十多年的城市規(guī)劃工作者來(lái)回答這個(gè)問(wèn)題。

首先說(shuō)明，地皮價(jià)和樓面價(jià)是有區(qū)別的，這兩者比值叫容積率，也就是說(shuō)，容積率=總建筑面積÷土地總面積。

因?yàn)闆](méi)有交待容積率是多少，那么只能合理假設(shè)。假設(shè)容積率為3，那么，樓面價(jià)就為7834元。

假設(shè)樓面價(jià)為8000元，下面我們來(lái)算算房?jī)r(jià)大概會(huì)賣多少錢？

1、建安成本：2000元/平方米左右

2、設(shè)計(jì)費(fèi)：15-100元/平方米左右

3、監(jiān)理費(fèi)：3-30元/平方米左右

4、廣告、策劃、銷售代理費(fèi)：50-200元/平方米左右

5、土地稅費(fèi)及前期費(fèi)用：100-500元/平方米左右

6、上交國(guó)家各種稅費(fèi)：總造價(jià)的3.3-3.5%，30-100元/平方米左右

7、承包商管理費(fèi)、利潤(rùn)：大約100-200元/平方米左右

8：開(kāi)發(fā)商的融資成本：這個(gè)不固定，看開(kāi)發(fā)商實(shí)力以及融資渠道，成本不一，利息不是一筆小數(shù)。

9、一些灰色成本

以上各項(xiàng)總計(jì)大概4000-8000元左右。

也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的成本大概是樓面價(jià)的1.5-2倍。

本例中，開(kāi)發(fā)商的成本大概為12000-16000元/平方米左右。

那么，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)大概為20%，那么，本例中房?jī)r(jià)大概為1.4萬(wàn)-2萬(wàn)元左右。具體賣多少，主要看這個(gè)樓盤的檔次和當(dāng)?shù)貥鞘星闆r。

實(shí)際中有個(gè)簡(jiǎn)便的計(jì)算方法，售價(jià)大約是樓面價(jià)的2-2.5倍是比較理想的，也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)大概為1.6萬(wàn)-2.4萬(wàn)左右。

總結(jié)：開(kāi)發(fā)商的拿地價(jià)和樓面價(jià)是有區(qū)別的。開(kāi)發(fā)商的成本一般為樓面價(jià)的1.5-2倍，售價(jià)一般為樓面價(jià)的2-2.5倍。

地價(jià)再高終無(wú)用，公屋出租要推行。

要想炒房今后難，房住不炒趣公平！

保底價(jià)是樓面價(jià)*2

合理價(jià)是樓面價(jià)*2.5

那些說(shuō)萬(wàn)科2.8拿地2.5賣房的人，就好像看到鶴崗3萬(wàn)一套房就大喊全國(guó)房?jī)r(jià)要暴跌一樣，根本沒(méi)明白特例和普遍之間的區(qū)別。

以上海為例，23500元的地皮價(jià)，就是所謂的樓板價(jià)，房產(chǎn)行業(yè)俗稱“面粉”

最終都會(huì)以這塊土地的購(gòu)買設(shè)計(jì)指標(biāo)來(lái)決定售價(jià)。

1;是否要求建設(shè)配套用房

2：保障房

3：公共租賃用房

一般來(lái)講，對(duì)比同區(qū)域同類型，然后在根據(jù)開(kāi)發(fā)商口碑，基本都可以判斷出售價(jià)范多少，如果同區(qū)域產(chǎn)品比較稀缺，價(jià)格可能會(huì)后一定大幅度增加。

另外一種情況，如果這個(gè)地價(jià)為周邊最高，也可能是地王，那么開(kāi)發(fā)商是“面粉”的持有者，他有各種推遲“面包”上市的借口，這樣的情況在全國(guó)各地都會(huì)出現(xiàn)過(guò)的（李嘉誠(chéng)上海真如項(xiàng)目、萬(wàn)科七寶萬(wàn)科購(gòu)物中心）。

甚至最后直接轉(zhuǎn)賣掉，或是一些品牌影響力不夠的開(kāi)發(fā)商尋求知名品牌地產(chǎn)商來(lái)拉高新房的溢價(jià)，提高盈利能力（上海市松江區(qū)格力地產(chǎn)項(xiàng)目）。

您好，作為一個(gè)從事多年房地產(chǎn)的我很高興為您回答。

樓面價(jià)23500元，后期開(kāi)出來(lái)的價(jià)格應(yīng)該在4萬(wàn)左右，我做了很多年房地產(chǎn)所以比較了解，一般建安成本是3300左右。

土地稅費(fèi)加上企業(yè)所得稅保守估計(jì)在20%左右。

然后加上開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，一般在百分之20，注意這是毛利潤(rùn)，不是凈利潤(rùn)。因?yàn)檫�要扣除營(yíng)銷費(fèi)，工人工資等等一些列費(fèi)用。一般凈利潤(rùn)只有幾個(gè)點(diǎn)。然后還有什么印花稅啦，城建稅啦，總之稅費(fèi)很復(fù)雜。后期開(kāi)出來(lái)的價(jià)格應(yīng)該在4萬(wàn)左右，一般是土地價(jià)格??2=銷售價(jià)格，開(kāi)發(fā)商才會(huì)有合理的利潤(rùn)。

我是柚青，純手打，希望對(duì)您有幫助。

23500地皮價(jià)，沒(méi)容積率數(shù)據(jù)，暫按2.5容積率，樓面價(jià)在一萬(wàn)左右，建安加稅費(fèi)等按五千，成本在一萬(wàn)五，售價(jià)這東西隨行就市，沒(méi)大幅波動(dòng)應(yīng)該在一萬(wàn)八左右。

你好，我是老鐘。

本人在開(kāi)發(fā)商從事?tīng)I(yíng)銷工作十多年，

進(jìn)入到管理層后，開(kāi)始接觸拿地及成本的工作。

所以就我的心得與經(jīng)驗(yàn)，與你做一下分享。

成本是開(kāi)發(fā)商體系中最神秘也是保密性最強(qiáng)的部門。

所以以下很多數(shù)據(jù)我就模糊化了。

一個(gè)項(xiàng)目的成本由以下幾個(gè)方面組成（注意，以下數(shù)字均為每平米單價(jià)）：

1-土地成本：你的問(wèn)題假設(shè)是23500元/平

2-工程費(fèi)：其中包含前期工程費(fèi)/配套設(shè)施費(fèi)/基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)/建安工程費(fèi)/以及其他工程費(fèi)，以33層高層為例，在杭州的成本在5000左右。如果地質(zhì)條件好一點(diǎn)，比如西北，會(huì)低500-1000左右。如果是洋房或者小高層，成本還可以再下降。

3-開(kāi)發(fā)期間的各種稅費(fèi)：也就是各種報(bào)建類費(fèi)用，在100-130元左右。

4-財(cái)務(wù)費(fèi)用：開(kāi)發(fā)貸或者前融費(fèi)用，這根據(jù)每家公司的評(píng)級(jí)和融資能力，不一樣。大致在900-1500左右。

5-各種稅費(fèi)：包含銷售增值稅/附加稅/土地增值稅/所得稅/以及其他各種，1000-1600左右。如果項(xiàng)目虧本，土地增值稅會(huì)退還。

6-項(xiàng)目公司管理費(fèi)用以及銷售費(fèi)用：管理費(fèi)一般在1-2%左右，如果一家公司在某個(gè)城市有多個(gè)項(xiàng)目，那么管理費(fèi)用會(huì)低一點(diǎn)。銷售費(fèi)用在1-2%左右。如果在杭州灣這種分銷占據(jù)主導(dǎo)地位的區(qū)域，銷售費(fèi)用會(huì)高達(dá)5%-6&。上述合計(jì)一般500-800元左右。

7-最后一項(xiàng)，公司的利潤(rùn)，說(shuō)實(shí)話現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的總投凈利潤(rùn)率并不高，3%-5%是常態(tài)了。這個(gè)數(shù)值主要出現(xiàn)在長(zhǎng)三角。西北和西南的利潤(rùn)率要高一些，但是這些區(qū)域的人均產(chǎn)值不高。

以上，最后合計(jì)，如果地價(jià)是23500，以下面這些為前置條件

一個(gè)10萬(wàn)平的項(xiàng)目來(lái)模擬，

開(kāi)發(fā)城市在杭州，

項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)為33層的毛坯高層，

項(xiàng)目從拿地到開(kāi)盤的周期為7個(gè)月，

項(xiàng)目從首開(kāi)到清盤的周期為4個(gè)月，

以開(kāi)發(fā)商5%的凈利為目標(biāo)，

實(shí)際售價(jià)應(yīng)該是33500元/平左右。

以上，供你參考。

關(guān)注老鐘房談，分享買房干貨。

房?jī)r(jià)定價(jià)不是一個(gè)地皮價(jià)來(lái)恒量的

1、要看當(dāng)時(shí)是什么情況，如果是很火的時(shí)候，每個(gè)月的價(jià)都不一樣時(shí)，當(dāng)然不會(huì)理會(huì)你地皮價(jià)是多少，是周邊的定價(jià)是多少，房?jī)r(jià)就會(huì)定多少。以前有個(gè)樓盤地皮價(jià)4000多，后來(lái)有地鐵了，周邊的房子地皮價(jià)都到了1W3，那開(kāi)盤定的價(jià)是1W6左右，你說(shuō)這和你買的地皮價(jià)有關(guān)嗎？

2、如果是房子不好買時(shí)，23500的樓面價(jià)，加個(gè)建安成本3000左右，再加上稅收，利潤(rùn)等加上1500左右，賣個(gè)28000左右就能賺到錢了

3、這個(gè)定價(jià)還是要看周邊的房?jī)r(jià)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，從拿地到開(kāi)盤基本要1年半以上，這段時(shí)間如果周邊地價(jià)大漲，那房?jī)r(jià)定價(jià)時(shí)就可以根據(jù)周圍地價(jià)來(lái)定

拿一套100平方住房算，光70年地皮使用費(fèi)就是235萬(wàn)，除已70年每年就是3.3萬(wàn)。一月平均不到3000，70年后歸零，到時(shí)候這破房子要住繼續(xù)重新交錢，不住滾蛋一分錢沒(méi)有。

某熱點(diǎn)城市，萬(wàn)科幾年前28000拿地，現(xiàn)在25000精裝修現(xiàn)房在售的，廣告滿天飛還賣不掉。水有多深！用正常思維來(lái)回答這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)沒(méi)有意義。