從長期來看，如果想讓房奴的擔(dān)子輕一些，就應(yīng)該轉(zhuǎn)成LPR，看似當(dāng)前差異不會(huì)很大，但是從未來數(shù)十年時(shí)間跨度衡量，將會(huì)產(chǎn)生很大的利息成本差異。

問：房貸利率5.635%，還剩18年，有必要轉(zhuǎn)換成LPR浮動(dòng)利率嗎？

答：題主的這種問題筆者回答過數(shù)十次了，現(xiàn)在距離最后的轉(zhuǎn)換時(shí)間還有7天，國有五大銀行將從8月25日起就批量轉(zhuǎn)為LPR浮動(dòng)利率，從經(jīng)濟(jì)角度來看，最理性的選擇就是轉(zhuǎn)換為LPR浮動(dòng)利率。下面分析一下為什么選擇LPR浮動(dòng)利率是最理性的選擇。

1、房貸利率換錨的過程

房貸利率換錨的核心其實(shí)就是將原來房貸利率的定價(jià)基準(zhǔn)從“貸款基準(zhǔn)利率”轉(zhuǎn)為為LPR，原來的房貸利率是這樣的：房貸執(zhí)行利率=貸款基準(zhǔn)利率*（1±浮動(dòng)利率），公式中的“浮動(dòng)比例”從一開始簽訂房貸合同就是固定不變的。但是貸款基準(zhǔn)利率卻可以按照最新的數(shù)值重新計(jì)算（前提是你選擇的是浮動(dòng)利率，如果你選擇的是固定利率，那么也是永遠(yuǎn)不變的），所以，在這種計(jì)算公式下，未來你的房貸執(zhí)行利率就看貸款基準(zhǔn)利率的變化了。貸款基準(zhǔn)利率漲，你的房貸利率也跟著漲，貸款基準(zhǔn)利率跌，你的房貸利率也跟著跌。

而目前的房貸利率計(jì)算公式是這樣的：房貸利率=LPR+點(diǎn)數(shù)，其中的“點(diǎn)數(shù)”一旦房貸合同確定就是固定不變的，能有變動(dòng)的就是LPR，如果你的房貸利率是固定利率，那么LPR在房貸合同期限內(nèi)永遠(yuǎn)不變， 但是如果你選擇的浮動(dòng)利率，那么LPR可以在一個(gè)周期后按照最新的數(shù)值重新計(jì)算房貸執(zhí)行利率，這個(gè)周期一般是1年，也就是每年都可以在約定的時(shí)間按照最新的LPR重新計(jì)算房貸利率。

所以，如果你選擇LPR浮動(dòng)利率，那么未來的房貸執(zhí)行利率就是看LPR的變化了。

2、LPR是漲是跌？

從短暫的過往來看，LPR是跌的，5年期LPR數(shù)值在2019年8月20日第一次公布，當(dāng)時(shí)是4.85%，目前是4.65%，也就是一年的時(shí)間降了20個(gè)BP，這是一種降息行為，降息的原因就是我們經(jīng)濟(jì)受到影響，需要降息降低社會(huì)資金成本。

如果從更長的時(shí)間來看，從2011年以來，LPR（前身是貸款基準(zhǔn)利率）也是一直走跌的。當(dāng)時(shí)貸款基準(zhǔn)利率高達(dá)7.05%，比目前的4.65%要高2.4個(gè)百分點(diǎn)。我們想象一下，如果你當(dāng)時(shí)選擇的是固定利率，那么你現(xiàn)在的房貸將多支付2.4%的利息。

從過去更長的時(shí)間來看，貸款基準(zhǔn)利率從1995年以來就是一直下跌的，1995年最高的時(shí)候是15.3%，你當(dāng)時(shí)要是不小心選擇了固定利率，那真是要多支付不少利息。

從未來來看，LPR也是下降的趨勢，因?yàn)槲覀兊慕?jīng)濟(jì)增速未來會(huì)繼續(xù)放緩，這是LPR未來下降的根本原因，經(jīng)濟(jì)增速下來了，利率自然也是要下來了，說一句多余的話，最近最高法院將民間借貸受保護(hù)的利率上限定為15.4%，以前是24%，之所以降低，除了這 幾年因?yàn)榫W(wǎng)貸引發(fā)了極大的社會(huì)糾紛，浪費(fèi)了很多社會(huì)財(cái)富。另一個(gè)原因也是因?yàn)檫@些年我們的貸款基準(zhǔn)利率一直在降，原來是6%，4倍就是24%，而現(xiàn)在用1年期LPR的數(shù)值—3.85%—的4倍，結(jié)果就是15.4%。

在這種邏輯推理下，筆者預(yù)測未來LPR是下降的趨勢，所以，選擇LPR浮動(dòng)利率自然是更劃算了。

5.635%是商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，本次轉(zhuǎn)換后的LPR基準(zhǔn)利率是4.8%，轉(zhuǎn)換后重定價(jià)周期默認(rèn)為12個(gè)月。2020年不論是否做轉(zhuǎn)換，現(xiàn)在執(zhí)行的利率不變。

個(gè)人的選擇還是取決于未來地產(chǎn)貸款利率的政策，綜合各種信息我感覺地產(chǎn)貸款進(jìn)一步下行的可能性不大，反倒后期從嚴(yán)調(diào)控的可能性是大概率事件，對地產(chǎn)的金融支持可能會(huì)傾向于新產(chǎn)品、新領(lǐng)域。

如果沒有提前還款的計(jì)劃，個(gè)人建議不做轉(zhuǎn)換。

大家好，我是菲姐房產(chǎn)!

目前看還是改了好，畢竟經(jīng)過兩次調(diào)整，現(xiàn)在5年貸款的LPR的利率已經(jīng)降到4.75%，看你寫的貸款利率，你應(yīng)該當(dāng)時(shí)是按基礎(chǔ)貸款利率1.15倍貸款買房的。

不過即便是你給改成LPR，今年的利率也不會(huì)更改。因?yàn)閷τ谵D(zhuǎn)化為LPR報(bào)價(jià)的存量按揭貸款來說，其利率更新周期最短為1年。

LPR貸款基礎(chǔ)利率，又名貸款市場報(bào)價(jià)利率。是商業(yè)銀行對其最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎(chǔ)上加減點(diǎn)生成。貸款基礎(chǔ)利率的集中報(bào)價(jià)和發(fā)布機(jī)制是在報(bào)價(jià)行自主報(bào)出本行貸款基礎(chǔ)利率的基礎(chǔ)上，指定發(fā)布人對報(bào)價(jià)進(jìn)行算術(shù)計(jì)算，形成報(bào)價(jià)行的貸款基礎(chǔ)利率報(bào)價(jià)平均利率并對外予以公布。

你這用情況建議改了，固定利率5.635，如果不改基本就是這樣了，也就是說，以后每月還款數(shù)額基本固定，如果改了的話，每個(gè)月的還款就是你現(xiàn)在的利率與你更換業(yè)務(wù)當(dāng)月lpr的差，加上你還款月的lpr值作為本月的還款利率。比如說，現(xiàn)在的lpr近期下降了0.05，應(yīng)該是4.75了，5.635-4.75=0.885，也就是說你將來還款的利率應(yīng)該是當(dāng)月的lpr+0.885。這個(gè)數(shù)字基本是經(jīng)常浮動(dòng)的，但是目前來看，lpr逐漸下降是大概率事件。比如去年lpr是4.8，近期剛剛下降了0.05個(gè)點(diǎn)為4.75，所以，改成lpr利率應(yīng)該是有利的。

我自己的是30年，5.88剛開始還，老哥你還想那么多嗎，關(guān)于lpr我也不太懂，努力賺錢就是了。